Häufige Fehler, die Käufer beim Immobilienkauf in Estland begehen (2025)

John Philips
vor 5 Tagen
4 Min. Lesezeit

Das estnische Immobiliensystem zählt zu den transparentesten in Europa, doch selbst in einem so transparenten und digitalen Markt können Käufer Geld oder Zeit verlieren, wenn sie grundlegende Aspekte vernachlässigen. Diese Fehler treten immer wieder auf – insbesondere bei Erstkäufern, ausländischen Käufern und Investoren, die in Tallinn oder den Küstenstädten schnell handeln wollen.

Hier finden Sie eine praktische Liste der häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in Estland und wie Sie diese vermeiden können.

1. Überspringen der Grundbuchprüfung bis zum Notarverfahren

Manche Käufer gehen davon aus, dass der Notar „alles bemerkt“ – doch bis zur Unterzeichnung sind Sie möglicherweise bereits emotional und finanziell gebunden.

Was Sie stattdessen tun sollten:

Bitte bestätigen Sie, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist.
Prüfen Sie frühzeitig, ob Hypotheken, Pfandrechte, Nutzungsrechte oder Probleme mit Miteigentum bestehen.
Stellen Sie sicher, dass die Einheitengrenzen mit dem Angebot übereinstimmen.

Wenn Sie eine klare Anleitung dazu wünschen, was der Notar tut und was Käufer vorher überprüfen sollten : Immobilienkauf in Estland: Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden für Notar und Eigentumsübertragung .

2. Nichtüberprüfung der Gesundheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

In Estland werden Mehrfamilienhäuser von einer Wohnungseigentümergemeinschaft ( korteriühistu ) verwaltet. Eine schwache Gemeinschaft kann zu unerwarteten Nachzahlungen, verzögerten Reparaturen oder Gebäudeschulden führen.

Häufige Warnsignale bei Hausbesitzervereinigungen:

hohe unbezahlte Rechnungen von Bewohnern
geplante größere Reparaturen ohne Rücklagenfonds
niedrige monatliche Gebühren, die „zu gut klingen, um wahr zu sein“
andauernde Streitigkeiten zwischen den Eigentümern

Fragen Sie vor dem Kauf nach:

aktuelle HOA-Finanzberichte
Reparaturhistorie
bevorstehende Renovierungspläne
Reservefondsniveau

Die vollständige Checkliste finden Sie hier: Kauf von Immobilien in Estland: Leitfaden zur Sorgfaltspflicht gegenüber Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

3. Unterschätzung der gesamten Anschaffungskosten

Käufer konzentrieren sich oft auf den Wohnungspreis und vergessen, folgende Kosten einzuplanen:

Notargebühr
staatliche Pflicht
Bewertungsgebühr (bei Finanzierung)
Agenturgebühr (falls zutreffend)
Kosten für sofortige Reparaturen oder Einrichtung

Dies kommt besonders häufig bei ausländischen Käufern vor, die davon ausgehen, dass die Kosten in ihrem Heimatland ähnlich funktionieren.

Nutzen Sie diesen Leitfaden, um realistische Prognosen zu erstellen, bevor Sie ein Angebot abgeben : Immobilienkauf in Estland: Ihr vollständiger Leitfaden für 2025 .

4. Kauf einer „schönen Wohnung“ ohne Kenntnis des Gebäudes

In Tallinn gibt es viele ältere Gebäude, in denen die Wohnungen zwar toll aussehen, die Gebäudetechnik aber veraltet ist.

Achten Sie auf Folgendes:

veraltete Schalttafeln
alte Rohrleitungen
schwache Belüftung
Feuchtigkeitsprobleme hinter frisch gestrichenen Stellen
Dächer oder Fassaden, die erneuert werden müssen

Wenn das Gebäude umfangreiche Sanierungsarbeiten benötigt, könnten kurz nach dem Kauf spezielle Gebühren der Eigentümergemeinschaft anfallen.

Dieser Leitfaden zur Sorgfaltsprüfung hilft Ihnen, über den reinen Kauf von Immobilien in Estland hinauszudenken: Leitfaden zur Due-Diligence-Prüfung von Nachbarschaft und Ausstattung .

5. Zu langsames Vorgehen in Märkten mit hoher Nachfrage

In den Sommerzonen Kesklinn, Kalamaja, Kristiine, Tartu Zentrum oder Pärnu warten gute Angebote nicht.

Häufiger Fehler:

Käufer besichtigen eine tolle Immobilie und „denken dann zwei Wochen darüber nach“.
Währenddessen macht jemand anderes ein faires Angebot und schließt den Kauf schnell ab.

Fix:

Lassen Sie sich zunächst eine Finanzierungsvorabgenehmigung ausstellen.
Definieren Sie Ihre Kriterien klar.
Seien Sie bereit, schnell ein Angebot abzugeben, sobald die Due-Diligence-Prüfung abgeschlossen ist.

Wenn Sie in der Hauptstadt kaufen, hilft Ihnen dieser Leitfaden dabei, im richtigen Tempo vorzugehen: So kaufen Sie eine Wohnung im Zentrum von Tallinn.

6. Missachtung der Beschränkungen für ausländische Käufer beim Kauf von Häusern oder Grundstücken

Die meisten Ausländer können in Estland problemlos Wohnungen erwerben. Beim Kauf von Grundstücken können jedoch mitunter zusätzliche Regeln gelten, insbesondere für Käufer aus Nicht-EU/EWR-Staaten oder für bestimmte Grundstücksarten (landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen, grenznahe Gebiete).

Fehler:

vorausgesetzt, dass Grundstückskäufe identisch mit Wohnungskäufen sind

Fix:

Bitte prüfen Sie die Grundstückskategorie und etwaige Genehmigungsauflagen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Beauftragen Sie einen Agenten mit Erfahrung im Auslandsgeschäft.

Hier beginnen, wenn Sie als Nichtansässiger kaufen: Immobilienkauf in Estland als Ausländer (Leitfaden 2025) .

7. Fehleinschätzung der Mietrealität von Anlageimmobilien

Manche Käufer achten nur auf Preis und Lage, nicht aber auf die Realität der Mieter.

Zu den Fehlern gehören:

vorausgesetzt, Airbnb erwirtschaftet auch in Gebieten mit schwachem Tourismus Erträge
Kauf einer Raumaufteilung, die Mieter nicht wollen (winzige Zimmer, kein Stauraum, unpraktische Küchen).
Die monatlichen HOA-Kosten, die den Nettogewinn schmälern, werden dabei außer Acht gelassen.
Saisonale Schwankungen des Leerstands in Küstenstädten außer Acht lassen

Wenn Mieteinnahmen Ihr Ziel sind, sollten Sie den Blick auf die Investition richten : Immobilienkauf in Estland zur Vermietung: Renditen, Leerstand & Mieterverwaltung .

8. Renovierungskosten und Genehmigungen nicht einplanen

Eine Renovierung kann den Wert enorm steigern – aber nur, wenn man sie richtig plant.

Fehler:

Arbeiten ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft aufnehmen, wenn erforderlich
Unterschätzung der Kosten bei älteren Gebäuden
Den billigsten Auftragnehmer ohne Aufsicht einstellen
Systeme (Verkabelung/Rohrleitungen) werden so lange ignoriert, bis sie ausfallen.

Wenn Sie nach dem Kauf einer Immobilie in Tallinn Unterstützung bei der Renovierung wünschen, können wir Ihnen bei der Koordination des gesamten Prozesses behilflich sein.

9. Unverständnis des Zahlungsablaufs

Das in Estland übliche notarielle Treuhandverfahren schützt beide Seiten, aber ausländische Käufer versuchen manchmal, es zu umgehen oder die Überweisung bis zur letzten Minute hinauszuzögern.

Fix:

Bestätigen Sie frühzeitig den Zeitpunkt der Banküberweisung.
Den Notar-Treuhandweg ordnungsgemäß nutzen
Planen Sie Ihre Devisen-/Geldtransferstrategie, wenn Sie aus dem Ausland zahlen.

Hilfreiche Lektüre : Kauf von Immobilien in Estland: Leitfaden zu Devisen und Geldtransfer .