Является ли программа аренды с правом выкупа защитой от роста процентных ставок в Эстонии?

В условиях колебаний процентных ставок многие покупатели в Эстонии задаются вопросом, может ли аренда с правом выкупа защитить их от роста стоимости ипотеки . На первый взгляд, отказ от банковского кредита кажется способом хеджирования рисков, но на практике аренда с правом выкупа перекладывает риски, а не устраняет их.

В данной статье рассматривается вопрос о том, действительно ли аренда с правом выкупа является эффективным средством защиты от роста процентных ставок в Эстонии , где она может помочь, и где ее эффективность часто преувеличивается.

Почему процентные ставки так важны в Эстонии

В Эстонии:

• Большинство ипотечных кредитов имеют плавающую процентную ставку.

• Ежемесячные платежи чувствительны к повышению процентных ставок.

• Долгосрочная доступность жилья может быстро меняться.

Повышение процентных ставок напрямую увеличивает стоимость заимствований и снижает покупательную способность, вынуждая некоторых покупателей искать альтернативы, такие как аренда с правом выкупа.

Как аренда с правом выкупа позволяет избежать немедленного воздействия процентных ставок

Банковский кредит (на начальном этапе) не требуется.

Аренда с правом выкупа изначально позволяет избежать:

• Проценты по ипотеке

• Банковское маржинальное обеспечение и риски, связанные с Euribor

• Мгновенная волатильность процентной ставки

В период аренды платежи фиксируются в соответствии с договором, что обеспечивает предсказуемость платежей в краткосрочной перспективе .

Потенциальная фиксированная цена покупки

Если соглашение:

• Фиксирует цену покупки

В этом случае покупатель защищен от:

• Повышение стоимости финансирования, вызванное инфляцией цен, обусловленной процентными ставками.

Это может быть выгодно, если процентные ставки вырастут, а цены на недвижимость — соответственно.

Где «изгородь» дает сбой

Риск изменения процентных ставок откладывается, а не устраняется полностью.

Аренда с правом выкупа обычно откладывает получение финансирования , но не исключает его вовсе.

В конце концов:

• Покупателю по-прежнему потребуется ипотека или капитал.

• Процентные ставки, действовавшие на момент покупки, остаются в силе.

Если процентные ставки вырастут позже, то оформление кредита может обойтись дороже, чем если бы он был оформлен раньше .

Более высокая арендная плата часто нивелирует экономию на процентах по кредиту.

В платежи по схеме «аренда с правом выкупа» часто входят:

• Арендная плата выше рыночной

• Премии за гибкость при покупке

Со временем эти страховые взносы могут:

• Равно или превышает сэкономленные процентные расходы

• Снизьте чистую выгоду от досрочного отказа от ипотеки.

Эта «защита от рисков» может незаметно превратиться в издержки.

Сравнение финансовых затрат: аренда с правом выкупа и ипотека.

Риск, связанный с программой аренды с правом выкупа

• Первоначально интереса нет.

• Повышение арендной платы

• Неопределенность в отношении будущих условий финансирования

• Риск потери комиссионных за опционы

Ипотечная задолженность

• Немедленные процентные расходы

• Риск переменной ставки

• Немедленное наращивание собственного капитала

• Более сильная правовая позиция

Для многих покупателей приобретение недвижимости на раннем этапе по-прежнему обеспечивает лучший контроль над расходами в долгосрочной перспективе — см. «Покупка недвижимости в Эстонии» .

Когда аренда с правом выкупа может выступать в качестве частичной защиты от рисков

Программа аренды с правом выкупа может обеспечить временную защиту, если:

• Ожидается, что процентные ставки снизятся до совершения покупки.

• Покупатель планирует короткий период аренды с правом выкупа.

• Цена покупки фиксирована.

• Ожидается, что финансирование будет предоставлено в ближайшее время.

В этот узкий период времени аренда с правом выкупа может помочь покупателям переждать колебания процентных ставок .

Когда оно перестаёт быть эффективным средством защиты от засоров

Программа аренды с правом выкупа обычно неэффективна, если:

• В долгосрочной перспективе ставки продолжают расти.

• Срок действия договора аренды с правом выкупа продлевается.

• Возможность получения финансирования остается неопределенной.

• Арендные наценки высоки.

В таких случаях покупатели могут столкнуться с более высокими общими затратами , чем при покупке ранее.

Перспектива продавца: кто несет риск изменения процентной ставки?

Со стороны продавца:

• Программа «аренда с правом выкупа» перекладывает риск изменения процентной ставки на покупателя.

• Продавец получает фиксированный арендный доход.

• В будущей цене продажи уже могут быть учтены премии за риск.

Покупателям важно осознавать эту асимметрию.

Практические вопросы, которые должны задавать покупатели.

Прежде чем рассматривать лизинг с правом выкупа как способ защиты от рисков, задайте себе следующие вопросы:

• На какой сценарий изменения процентных ставок я, собственно, и делаю ставку?

• Как долго я буду избегать банковского кредитования?

• Действительно ли арендные платежи превышают вероятную экономию на процентах по кредиту?

• Что произойдет, если процентные ставки будут выше на момент покупки?

Если ответы неясны, то эта защита может оказаться иллюзорной.

Окончательный вердикт: Стратегия отсрочки, а не настоящая защита от рисков.

В Эстонии аренда с правом выкупа не является надежным способом защиты от роста процентных ставок . В лучшем случае она обеспечивает краткосрочную защиту и гибкость сроков. В худшем случае она откладывает приобретение жилья, увеличивая при этом общие затраты.

Программа аренды с правом выкупа работает только при целенаправленном использовании, с четкими предположениями о будущих ставках и определенным планом покупки.

Если вы рассматриваете вариант аренды с правом выкупа или покупку сейчас в условиях меняющихся процентных ставок, компания Bryan Estates поможет вам сравнить различные сценарии и выбрать вариант, который наилучшим образом соответствует вашим финансовым возможностям.