Compra de propiedades en Estonia: Guía de la ley de arrendadores e inquilinos y del cumplimiento de arrendamientos

1 | Por qué importa el cumplimiento legal

• Evite costos judiciales—las disputas de alquiler en juicios de pequeñas reclamaciones promedian €1 200 en honorarios legales.

• Proteja el rendimiento—depósitos o avisos incorrectos pueden anular un desalojo y prolongar la vacancia.

• Cláusulas de seguro—muchas pólizas requieren detectores de humo, responsabilidad civil y redacción de arrendamientos en conformidad.

2 | Estatutos y terminología básica

Acto / Término	Qué cubre
Ley de Obligaciones, Cap. 15	Derechos y deberes del arrendamiento residencial
Käendus (Fianza)	Cláusula de garante de padre/madre o tutor
Tagatisraha	Depósito de seguridad—máx. 3 × renta mensual
Üür vs Kommunaalid	Renta base vs utilidades/cargos por servicios

Todas las disputas de arrendamiento son manejadas por el Tribunal de Condado o el más rápido Comité de Arrendamiento Residencial (Üürikomisjon).

3 | Tipos de arrendamiento y períodos de aviso

Arrendamiento	Duración	Aviso de terminación (Inquilino)	Aviso de terminación (Propietario)
Plazo fijo	Fechas específicas	Puede salir antes por “causa justificada” con 30 días	Solo por incumplimiento del inquilino
Indefinido	Abierto	30 días	3 meses (sin culpa); 1 mes (incumplimiento)

Punto clave: la ley estonia favorece al inquilino—la terminación sin culpa por parte del arrendador requiere un aviso de 3 meses y justificación escrita.

4 | Manejo del depósito de seguridad

1. Tope: ≤ 3 meses de renta bruta.

2. Cuenta: mantener en IBAN separado; devolver el saldo dentro de 14 días tras la mudanza.

3. Deducciones: daños, renta/utilidades impagas—proporcionar factura detallada.

4. Intereses: pagadero al inquilino si el depósito genera intereses (raro).

5 | Reglas de aumento de renta

Escenario	Aviso	Límite
Cláusula vinculada al IPC	30 días	% IPC (Estadísticas de Estonia)
Cláusula de mercado	30 días + evidencia de rentas más altas comparables	Incremento razonable
Sin cláusula	No se permite aumento durante los primeros 12 meses	—

Recomendación: insertar fórmula de indexación en el contrato para evitar disputas.

6 | Mantenimiento y derechos de entrada

• Reparaciones del arrendador: estructurales, fontanería, calefacción.

• Reparaciones del inquilino: desgaste menor—bombillas, fusibles (regla práctica de < €50).

• Aviso de entrada: 24 horas por escrito salvo emergencia. Emergencia incluye fugas, incendios, allanamientos.

7 | Resumen del proceso de desalojo

Paso	Plazo
1. Aviso escrito de incumplimiento	Inmediato
2. Plazo de gracia para subsanar	14 días (renta) / 10 días (otro incumplimiento)
3. Aviso de terminación de contrato	30 días
4. Reclamación ante Üürikomisjon (opcional)	Decisión en 30 días
5. Desalojo en Tribunal de Condado	45 – 90 días; ejecución por alguacil

Promedio total: 3–5 meses desde la primera renta impaga hasta el desalojo físico.

8 | Lista de verificación de cumplimiento antes de firmar

☐ Contrato bilingüe (estonio e inglés)

☐ Cláusula de indexación al IPC

☐ Garante parental (estudiantes)

☐ Certificados de detectores de humo y CO adjuntos

☐ Informe fotográfico del estado + firmas

☐ Consentimiento GDPR del inquilino para registros digitales de llaves

9 | Paquete de cumplimiento de arrendamiento de Bryan Estates

• Plantilla redactada por abogados conforme a la Ley de Obligaciones.

• Firma digital mediante Smart-ID o e-Residency—sin papel.

• Correos automáticos de actualización del IPC cada enero.

• Cuenta de depósito en garantía y servicio de extracto de intereses.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir 6 meses de depósito?

No—el límite legal es 3 meses.

¿Las reglas de corta estancia (Airbnb) son diferentes?

Sí—regidas por la Ley de Alojamiento; sin límite de depósito de seguridad pero se requiere licencia en muchas ciudades.

¿El inquilino necesita seguro de hogar?

No es obligatorio pero altamente recomendado; incluya cláusula que traslade la responsabilidad por daños menores.

¿Necesita un paquete de contrato cumplido & filtro de inquilinos?

Envíe correo a info@bryanestates.ee o llame al +372 123 4567 para recibir un kit legal arrendador-inquilino en 24 horas.