Comprar propiedades en Estonia: Explicación de la propiedad a nombre de empresa vs. personal

John Philips
23 oct
2 Min. de lectura

Por qué importa la estructura

La forma en que se posee la propiedad afecta impuestos, responsabilidades, financiación y estrategia de salida. Las leyes estonias, favorables a los emprendedores, hacen que la OÜ (sociedad de responsabilidad limitada privada) sea un vehículo popular entre inversores extranjeros, aunque la propiedad personal sigue siendo adecuada para muchos compradores.

1. Tabla comparativa rápida

Factor	Propiedad personal	Propiedad a través de OÜ
Impuesto sobre ganancias de capital	20 % (0 % en vivienda habitual)	14–20 % sobre beneficios distribuidos; 0 % si se reinvierten
Impuesto sobre ingresos por alquiler	20 % después de deducciones	0 % si se retiene; 14–20 % al pagarse como dividendos
Préstamo hipotecario (LTV)	Hasta 70 %	60–65 %, requiere diligencia corporativa adicional
Responsabilidad	Personal	Limitada al capital social (€2.500 mínimo)
Contabilidad	Declaración anual de impuestos	IVA mensual y reportes anuales
Compatibilidad con e-Residency	Opcional	Altamente sinérgico

2. Cuándo brilla la propiedad personal

Vivienda habitual: exención de ganancias de capital tras dos años de ocupación.
Unidad de alquiler única: trámites más simples; declaración anual única.
Menos obstáculos de financiación: los bancos aprueban hipotecas residenciales más rápido.

3. Ventajas de una empresa OÜ

Reinversión libre de impuestos: 0 % sobre beneficios retenidos dentro de la empresa.
Segregación de activos: protege el patrimonio personal frente a reclamaciones de inquilinos o prestamistas.
Múltiples inversores: permite emitir acciones a socios sin dividir la titularidad de la propiedad.
Recuperación de IVA: en reformas, si la facturación anual supera los 40.000 €.

Consejo profesional: Combina una OÜ con la e-Residency de Estonia para firmar documentos y abrir cuentas bancarias en la UE de manera remota.

4. Costes y cumplimiento para OÜs

Gasto	Rango típico
Constitución de la empresa (pago único)	190 € de tasa estatal + 100–200 € notario
Presentación del informe anual	150–300 € a través de contable
Contabilidad mensual	50–120 € (obligatoria si está registrada en IVA)
Impuesto sobre dividendos	14 % (regular) o 20 % (si es esporádico)

5. Consideraciones de financiación

Mayor pago inicial: los bancos consideran los préstamos corporativos de mayor riesgo.
Tipos de interés aproximadamente +0,3 pp comparados con préstamos personales.
Garantía personal: puede ser requerida para OÜs con un solo accionista.

6. Estrategia de salida y reventa

Propiedad personal: venta directa; se paga impuesto sobre ganancias de capital salvo exención.
Venta de OÜ: opción de vender la propiedad o las acciones de la empresa (sin cambiar el registro de la propiedad), lo que puede ahorrar al comprador los honorarios notariales.