Comprar Propiedades en Estonia: Guía de Crowdfunding Inmobiliario y REITs Bálticos

1 | ¿Por Qué Considerar Plataformas Pasivas?

Bajo importe mínimo – invierte desde €50 – €500 en lugar de un pago inicial de seis cifras.
Diversificación instantánea – reparte el riesgo entre múltiples activos e incluso países.
Rendimientos sin gestión – las plataformas o gestores de REIT se encargan de inquilinos, reparaciones e informes.

Plataforma	Importe Mínimo	TIR Neta Típica	Modelo
EstateGuru	€100	9–11 %	Préstamos de desarrollo con garantía
Crowdestate	€100	10–14 %	Operaciones de equity y mezzanine
Reinvest24	€100	6–10 % + ganancia de capital	Participaciones de renta y flips de desarrollo

Consejo pro: Usa los mercados secundarios para salir antes de tiempo—o para adquirir notas con descuento y lograr mayores rendimientos.

Ticker	Enfoque de Activos	Rentabilidad (2025)	Apalancamiento
BHF (Baltic Horizon Fund)	Oficinas y retail	7.2 %	48 % LTV
EFT1T (EfTEN Real Estate Fund III)	Comercial mixto	6.5 %	53 % LTV
LHVREIT	Logística e industria ligera	6.9 %	46 % LTV

Compra a través de cualquier bróker de la UE; los dividendos se pagan trimestralmente en euros.

Dividendos de REITs estonios: 0 % de retención si se pagan de utilidades retenidas; de lo contrario 7 % (según tratado).
Intereses de crowdfunding: retención fija del 20 % en Estonia; recuperable vía tratado de doble imposición.
Declara todos los ingresos en tu jurisdicción de origen para evitar sanciones.

Incumplimiento del desarrollador – favorece plataformas con hipotecas de primer rango y LTV < 65 %.
Liquidez – las acciones de REIT se negocian a diario; las notas de crowdfunding dependen de la demanda en mercado secundario.
Exposición cambiaria – todos los REITs bálticos reportan y pagan en EUR; buena noticia para inversores en euros.
Regulación – asegúrate de que la plataforma esté autorizada por la FSA de Estonia u otra autoridad de la UE.

Tarea	DIY	Bryan Estates
Selección de operaciones	Leer resúmenes de la plataforma	Análisis profundo y visitas in situ
Trámites fiscales	Declaración propia	Informe anual preparado
Diversificación	Manual	Constructor de cartera algorítmico
Timing de salida	Monitoreo propio	Mesa de corretaje para venta

Abrir una cuenta en un bróker de la UE (Interactive Brokers, LHV) para operar en Nasdaq Tallinn.
Completar KYC en 1–2 plataformas; transferir un test de €100 y explorar paneles.
Definir objetivos de rentabilidad – p. ej., 8 % ingresos / 12 % TIR total.
Automatizar – activar reglas de auto-inversión en préstamos que cumplan tus criterios.
Revisión trimestral – reequilibrar entre acciones de REIT y notas de crowdfunding.