Comprar Propiedades en Estonia: Guía de Refinanciación y Liberación de Capital

John Philips
20 oct
3 Min. de lectura

1 | ¿Por Qué Refinanciar o Retirar Capital?

Caída de tasas – asegurar un interés más bajo tras recortes del BCE.
Liberación de capital – financiar una segunda compra, renovación o negocio.
Reinicio de plazo – pasar de 20 años a 10 años para ahorrar en intereses totales.
Cambio de divisa – pasar de Euribor variable a estabilidad con tasa fija.

2 | Panorama de Elegibilidad (2025)

Banco	Máx. LTV en Refi	Límite de Retiro de Capital	Antigüedad Mínima de Equidad
Swedbank	75 %	20 % del valor de mercado	12 meses
SEB	75 %	25 %	6 meses
LHV	80 % (vivienda principal)	30 % (inversor)	6 meses
Coop Pank	70 %	25 %	24 meses

Todos requieren informe de tasación reciente (válido 6 meses, €200–€350).

3 | Desglose de Costos de Refinanciación

Ítem	% del Préstamo / €
Enmienda de escritura notarial	0.1 %–0.3 % (mín €60)
Tasa estatal (Registro de la Propiedad)	€20–€60
Comisión de apertura bancaria	0.5 % (a menudo tope €500)
Informe de tasación	€200–€350
Penalización por prepago*	0–3 meses de interés

*Préstamos a tasa fija pueden cobrar hasta 1 % del saldo; préstamos Euribor variable suelen ser sin penalización.

4 | Casos de Uso de Retiro de Capital y Notas Fiscales

Pago inicial en piso de alquiler — los intereses son deducibles contra ingresos de renta.
Renovación — califica para suplemento de eco-préstamo KredEx.
Capital para negocios — declarar préstamo de accionista; los intereses pagados por una OÜ pueden ser deducibles.
Sin gatillo de plusvalía — el préstamo no es ingreso imponible.

5 | Estrategia de Timing

Señal de Mercado	Acción
Euribor se espera que baje > 0.5 pp	Esperar o elegir swap a tasa variable
El BCE insinúa endurecimiento	Fijar tasa ahora (5–10 años)
Valor de la propiedad ≥ 15 % superior a la compra	Retiro de capital hasta 75 % LTV
Campañas de spread promocional (primavera)	Refi con bancos que ofrezcan apertura 0 €

6 | Proceso Paso a Paso de Refinanciación

Revisar LTV y DTI – calculadoras online.
Pedir tasación – tasador aprobado por el banco.
Reunir documentos – nóminas o contratos de alquiler.
Solicitud bancaria – respuesta en 5 días.
Firmar nueva escritura de préstamo en notaría; inscribir nueva hipoteca.
El banco liquida el préstamo anterior vía escrow; el excedente en cash-out se transfiere a tu IBAN.

Línea de tiempo total: 3–4 semanas.

7 | Refi vs HELOC (Línea de Equidad Hipotecaria)

Característica	Refi	HELOC
Tasa de interés	Más baja (tasas hipotecarias)	+1.0–1.5 pp variable
Flexibilidad de disposición	Suma única	Línea renovable hasta 5 años
Costo de apertura	Más alto (notario + comisión)	Más bajo
Mejor para	Proyectos grandes	Renovaciones por fases, colchón de liquidez

Los bancos estonios llaman al HELOC “kodupant” (prenda de vivienda) o “kapitalilaen” (préstamo de capital).

8 | Bryan Estates Refi Concierge

Comparación de tasas en 5 bancos—ahorro medio 0.35 pp.
Documentación integral: tasación, cita notarial y paquete KYC bancario.
Modelado de plan de equidad — visualización de escenarios de pago vs retiro.
Negociación de penalizaciones — exención del cargo por prepago en 70 % de casos.

Preguntas Frecuentes

¿Los extranjeros pueden refinanciar de forma remota?

Sí—vía e-Notaría por video o poder notarial.

¿El retiro de capital afecta el impuesto a la tierra?

No; el impuesto a la tierra es independiente del saldo hipotecario.

¿Puedo refinanciar una propiedad a nombre de una OÜ?

Sí, pero el LTV suele limitarse al 65 % y se requieren estados financieros de dos años.

¿Listo para Liberar tu Equidad?

Envía un correo a info@bryanestates.ee o llama al +372 123 4567 para un informe gratuito de viabilidad de refinanciación y cotización de tasa.