Errores comunes al comprar una propiedad en Estonia (2025)

John Philips
hace 5 días
4 Min. de lectura

El sistema inmobiliario de Estonia es uno de los más transparentes de Europa, pero incluso en un mercado digital transparente, los compradores pueden perder dinero o tiempo al ignorar los aspectos fundamentales. Estos errores se repiten una y otra vez, especialmente para quienes compran por primera vez, compradores extranjeros e inversores que se mueven rápidamente en Tallin o las ciudades costeras.

A continuación se muestra una lista práctica de los errores más comunes al comprar una propiedad en Estonia y cómo evitarlos.

1. Saltarse las comprobaciones del Registro de la Propiedad hasta la fase notarial

Algunos compradores asumen que el notario “se encargará de todo”, pero en el momento de firmar, es posible que ya esté comprometido emocional y financieramente.

¿Qué hacer en su lugar?

Confirmar que el vendedor es el propietario registrado
Verifique con anticipación si existen hipotecas, gravámenes, derechos de uso o problemas de copropiedad
Asegúrese de que los límites de la unidad coincidan con el listado.

Si desea un recorrido claro de lo que hace el notario frente a lo que los compradores deben verificar antes , Comprar propiedades en Estonia: una guía paso a paso para notarios y transferencias de títulos .

2. No revisar el estado de salud de la asociación de propietarios (HOA)

En Estonia, los edificios de apartamentos están gestionados por una korteriühistu (asociación de vecinos). Una asociación débil puede provocar pagos imprevistos, retrasos en las reparaciones o deudas por la construcción.

Señales de alerta comunes de las asociaciones de propietarios:

Grandes facturas impagas por parte de los residentes
Reparaciones importantes planificadas sin fondo de reserva
Tarifas mensuales bajas que parecen demasiado buenas para ser verdad
disputas en curso entre propietarios

Antes de comprar, pregunte por:

Estados financieros recientes de la asociación de propietarios
historial de reparaciones
próximos planes de renovación
nivel del fondo de reserva

Lista de verificación completa aquí Compra de propiedades en Estonia: Guía de diligencia debida de asociaciones de apartamentos (HOA).

3. Subestimar los costos totales de compra

Los compradores a menudo se centran en el precio del apartamento y se olvidan de presupuestar lo siguiente:

honorarios del notario
deber estatal
comisión de valoración (si hay financiación)
honorarios de agencia (si corresponde)
costos de reparación o suministro inmediatos

Esto es especialmente común para los compradores extranjeros que asumen que los costos funcionan como en su país de origen.

Utilice esta guía para realizar previsiones realistas antes de ofrecer Comprar propiedades en Estonia: su guía completa para 2025 .

4. Comprar un “bonito apartamento” sin entender el edificio

En Tallin hay muchos edificios antiguos en los que los apartamentos tienen un aspecto estupendo, pero los sistemas de construcción están desgastados.

Tenga cuidado con:

paneles eléctricos obsoletos
antiguas pilas de fontanería
ventilación débil
Problemas de humedad detrás de la pintura fresca
techos o fachadas que deben reemplazarse

Si el edificio necesita obras importantes, es posible que tenga que pagar impuestos especiales de la asociación de propietarios poco después de la compra.

Esta guía de diligencia debida le ayuda a pensar más allá del interior Comprar propiedades en Estonia: Guía de diligencia debida sobre vecindarios y servicios .

5. Moverse demasiado lento en mercados de alta demanda

En Kesklinn, Kalamaja, Kristiine, Tartu centro o las zonas de verano de Pärnu, los buenos anuncios no se hacen esperar.

Error común:

Los compradores ven una gran propiedad y luego "piensan durante dos semanas"
Mientras tanto, alguien más hace una oferta limpia y cierra rápido.

Arreglar:

Obtenga primero la aprobación previa del financiamiento
define claramente tus criterios
Esté preparado para ofrecer rápidamente una vez que se verifique la debida diligencia

Si está comprando en la capital, esta guía le ayudará a moverse a la velocidad adecuada Cómo comprar un apartamento en el centro de Tallin .

6. Ignorar las restricciones de tierras para compradores extranjeros (al comprar casas o terrenos)

La mayoría de los extranjeros pueden comprar apartamentos libremente en Estonia. Sin embargo, la compra de terrenos a veces puede implicar normas adicionales, especialmente para compradores de fuera de la UE/EEE o para ciertos tipos de terrenos (agrícolas, forestales, zonas limítrofes).

Error:

Suponiendo que las compras de terrenos son idénticas a las compras de departamentos

Arreglar:

Confirme la categoría del terreno y cualquier requisito de aprobación antes de ofrecer
Utilice un agente con experiencia en transacciones internacionales

Empiece aquí si está comprando como no residente Comprar una propiedad en Estonia como extranjero (Guía 2025) .

7. Juzgar erróneamente la realidad del alquiler de propiedades de inversión

Algunos compradores sólo se fijan en el precio y la ubicación, no en la realidad del inquilino.

Los errores incluyen:

Suponiendo que Airbnb rinda en zonas con turismo débil
Comprar un diseño que los inquilinos no quieren (habitaciones pequeñas, sin espacio de almacenamiento, cocinas incómodas)
Pasando por alto los costos mensuales de la asociación de propietarios que aplastan el rendimiento neto
Ignorando la estacionalidad de las vacantes en las ciudades costeras

Si su objetivo son los ingresos por alquiler, utilice una lente que priorice la inversión Comprar propiedades en Estonia para obtener ingresos por alquiler: rendimientos, vacantes y gestión de inquilinos .

8. No planificar los costos ni los permisos de renovación

La renovación puede agregar un valor enorme, pero solo si se planifica adecuadamente.

Errores:

Comenzar a trabajar sin la aprobación de la asociación de propietarios cuando sea necesario
Subestimar los costos en edificios antiguos
Contratar al contratista más barato sin supervisión
Ignorar los sistemas (cableado/plomería) hasta que fallan

Si desea asistencia guiada para la renovación después de comprar en Tallin, podemos ayudarle a coordinar todo el proceso.

9. No comprender el flujo de pago

El sistema de acuerdos notariales de Estonia, basado en depósito en garantía, protege a ambas partes, pero los compradores extranjeros a veces intentan pagar "por encima" del límite o dejan las transferencias para el último momento.

Arreglar:

Confirmar con antelación el momento de la transferencia bancaria
Utilice la vía del fideicomiso notarial de forma adecuada
Planifique una estrategia de transferencia de dinero/FX si paga desde el extranjero

Lectura útil: Comprar propiedades en Estonia: Guía de cambio de divisas y transferencia de dinero .