Eesti kinnisvaramaksud ja õigusprotsessid selgitatud (2026): mida iga ostja peaks teadma

Eestit kirjeldatakse tihti kui „lihtsat“ kinnisvaraturgu – ja juriidiliselt on see tõsi. Puuduvad varjatud omandimaksud , tehingud toimuvad notariaalselt ja omandiõigused on tugevalt kaitstud. Paljud ostjad (eriti välismaalased ja esmakordsed investorid) ei saa aga aru, kus tegelikult kulud tekivad ja kuidas juriidiline protsess tegelikult toimib .

See 2026. aasta juhend selgitab kinnisvaramakse, tehingukulusid ja õigusraamistikku, millest iga ostja peaks enne millegi allkirjastamist aru saama.

Suur pilt: Eesti on madala maksumääraga, mitte nullkuluga riik

Üks Eesti suurimaid eeliseid on see, mida tal pole :

• elamukorteritele ei maksta aastast kinnisvaramaksu

• tempelmaksu ega ülekandemaksu ei ole

• välismaise ostja erimaksu ei ole

Siiski seisavad ostjad endiselt silmitsi tehingukulude ja juriidiliste kohustustega , millega tuleb õigesti arvestada.

Täieliku ostujuhendi leiate siit: Kuidas osta kinnisvara Eestis: samm-sammult juhend aastaks 2026

Kinnisvaramaksud Eestis (mida ostjad tegelikult maksavad)

1) Aastane maamaks (korteriomanikele tavaliselt minimaalne)

Eesti rakendab maamaksu , mitte kinnisvaramaksu.

Mida see tähendab:

• Maks on maa, mitte hoone põhine

• Korteriomanike jaoks on see tavaliselt väga väike

• sageli kaudselt korteriühistu kuludesse kaasatud

Enamiku linnakorterite ostjate jaoks ei ole maamaks otsustustegur .

2) Kapitalikasumi maks (ainult müügi korral)

Ostmisel maksu ei lisandu, kuid müümisel võidakse maksu kohaldada.

Kapitalikasumi maksu võidakse kohaldada järgmistel juhtudel:

• kinnisvara ei olnud teie peamine elukoht

• te ei vastanud omaniku kasutuses oleva eluaseme eranditele

• kinnisvara hoiti investeeringuna

See on eriti oluline investoritele ja välismaistele ostjatele, kes plaanivad ettevõttest väljuda.

Kui teie eesmärk on investeerimine, lugege ka: Kuidas investeerida elamukinnisvarasse Eestis (2025. aasta juhend)

3) Üüritulu maks (üürileandjatele)

Kui te oma kinnisvara välja üürite:

• üüritulu on maksustatav

• Sõltuvalt konstruktsioonist võivad kehtida mahaarvamised

• Reeglid erinevad eraisikute ja ettevõtete jaoks

See mõjutab puhaskasumit , mitte ostu teostatavust, kuid seda tuleks enne ostmist modelleerida.

Tehingukulud, mida ostjad peaksid eelarvesse arvestama

Isegi ilma ülekandemaksudeta ei ole kinnisvara ostmine "tasuta".

Notari tasud

• kohustuslik kõigi tehingute puhul

• tavaliselt jagatakse ostja ja müüja vahel (sageli 50/50)

• kinnisvara väärtuse põhjal

Notar on neutraalne avalik teenistuja , kes ei esinda kumbagi poolt.

Riigilõivud (kinnistusraamat)

• registreerimistasud lisanduvad omandiõiguse registreerimisel

• tavaliselt tagasihoidlik, aga vältimatu

• makstud osana tehingu lõpetamisest

Õigus- ja nõustamiskulud (valikuline, kuid levinud)

Ostjad eelistavad sageli maksta järgmiste teenuste eest:

• dokumentide juriidiline läbivaatamine

• hoolsuskohustuse toetus

• ostjapoolsed nõustamisteenused

Need on valikulised, kuid sageli odav kindlustus kulukate vigade vastu.

Õigusabi võimaluste kohta vaata: Kust saada õigusnõu kinnisvara ostmiseks Tallinnas (2025. aasta juhend)

Eesti seaduslik ostuprotsess (lihtsalt selgitatud)

1. samm: hoolsuskohustus

Enne mis tahes siduva kohustuse võtmist peaksid ostjad kontrollima järgmist:

• omandiõigus ja koormatised kinnistusraamatus

• Korteriühistu (KÜ) rahandus ja renoveerimisplaanid

• renoveerimisload

• tegelikud kommunaalkulud

Selle sammu vahelejätmine tekitab peaaegu kõik tõsised ostjaprobleemid.

2. samm: tingimuste kokkuleppimine

Hind, ajakava ja tingimused lepitakse kokku enne notari kohtumist.

Selles etapis:

• tagatisraha võib kokku leppida (kuid mitte alati nõutav)

• tingimused (nt finantseerimine) peaksid olema selgelt sõnastatud

• mitteametlikel lubadustel puudub õiguslik väärtus

3. samm: Notariaalne tehing (kohustuslik)

Kõik kinnisvara müügid Eestis tuleb vormistada notari juures.

Notari juures:

• leping loetakse läbi ja selgitatakse

• mõlemad pooled allkirjastavad

• raha kantakse üle (sageli notariaalse deponeerimiskonto kaudu)

• omandiõiguse üleandmine on algatatud

Välisostjad saavad osaleda:

• isiklikult

• volikirja kaudu

See protsess on struktureeritud, prognoositav ja õiguslikult siduv.

4. samm: registreerimine ja üleandmine

Pärast notarit:

• omandiõigus on registreeritud kinnistusraamatus

• kommunaalteenused kantakse üle

• võtmed ja ligipääs antakse üle

Sel hetkel on omandiõigus juriidiliselt täielik.

Korteriühistud (KÜ): ostjate poolt tähelepanuta jäetud juriidiline tegur

Eestis kuulub enamik kortereid korteriühistule (KÜ) .

Ostjad on seadusega kohustatud järgima järgmist:

• assotsiatsioonireeglid

• ühised võlad ja kohustused

• tulevased renoveerimisotsused

Enne ostmist uurige alati:

• reservfondi suurus

• laenujäägid

• eelseisvad suuremad tööd

See mõjutab väärtust sama palju kui korter ise.

Asukoha ja hoone konteksti kohta lugege: Kinnisvara ostmine Eestis: Tallinna linnaosade juhend

Välisostjad: mis on juriidiliselt erinev?

Enamasti mitte midagi olulist .

Välismaised ostjad:

• järgige sama notariaalset protsessi

• maksavad samu tasusid

• omavad sama omandiõiguse kaitset

Piirangud võivad kehtida:

• põllumajandusmaa

• metsamaa

• teatud linnavälised krundid

Välismaalastele suunatud ülevaate saamiseks vaata: Välismaalaste ostjate juhend Eesti kinnisvarasse: reeglid, riskid ja nutikad strateegiad

Levinud juriidilised ja maksualased arusaamatused aastal 2026

• „Kinnisvaramaksu ei ole, seega pole ka kulusid.“

• "Renoveerimine ei vaja dokumente"

• „Korteriühistu probleemid mind ei puuduta“

• "Suulised kokkulepped on head"

• „Välismaalastest ostjad vajavad korterite jaoks spetsiaalseid kinnitusi“

Need eeldused põhjustavad viivitusi, ümberläbirääkimisi või tehingute ebaõnnestumist.

Miks Eestit peetakse endiselt ostjasõbralikuks turuks

Õigesti tehes pakub Eesti:

• tugev õiguskaitse

• ennustatavad protsessid

• läbipaistev omandiõigus

• madal maksuhõõrdumine võrreldes paljude ELi turgudega

Süsteem toimib – aga ainult siis, kui ostjad austavad struktuuri.

Kas soovid enne pühendumist selgust?

Bryan Estates aitab ostjatel mõista tegelikke tehingukulusid, juriidilisi riske, korteriühistu kohustusi ja maksukaalutlusi – nii et notari juures või pärast ostu ei teki mingeid üllatusi.