Kinnisvara ostmine Eestis: Naabruskonna ja Mugavuste Taustauuringu Juhend

1 | Miks asukoha analüüs on oluline

• 80 % edasimüügi väärtusest sõltub asukoha kvaliteedist.

• Üürinõudlus, vakantsiperioodid ja üürnike profiil erinevad oluliselt linnaosade lõikes.

• Andmepõhine taustauuring hoiab ära peidetud kulude üllatused nagu üleujutuskindlustus või väsitav pendelränne.

2 | Põhiandmete allikad (tasuta & usaldusväärsed)

Vajadus	Tööriist / Veebileht	Mida kontrollida
Koolide kvaliteet	htm.ee → “Koolide reiting”	Eksamitulemused, klasside suurused
Kuritegevus & turvalisus	politsei.ee kuritegude kaart	Juhtumid 1 000 elaniku kohta
Müra & saaste	geoloogia.keskkonnainfo.ee müra kiht	dB tasemed teede/raudtee lähedal
Üleujutus- & radonirisk	XGIS keskkonnakihid	100-aastane üleujutustsoon, radonialad
Ühistransport	peatus.ee & Google Transit	Bussi/trammi sagedus, sõiduaeg
Interneti kiirus	riigikaart.ee “Sidevõrk”	Fiiberühenduse olemasolu

3 | Jalutuskäigu- ja pendelrände analüüs

• Kasuta Google Maps funktsiooni “Mõõda kaugust”: 800 m raadius = 10 minutit jalgsi.

• Pendelränne ≤ 25 minutit uksest kontorisse trammi/bussiga on ideaalne linna üürnikele.

• Kontrolli jalgrattateede võrgustikku Tallinna OpenData portaalis, et meelitada keskkonnateadlikke üürnikke.

4 | Kohapealse ülevaatuse kontrollnimekiri

Millele vaadata/kuulata	Miks see oluline on
Õhtune tänavavalgustus	Turvatunde suurendamine üürnike jaoks
Nädalavahetuse parkimissurve	Võib viidata KÜ tasude varjatud tõusule
Kohviku & toidupoe lähedus (≤ 500 m)	+€20–€30 kuus üüripreemiat
Lähedal asuvad ehitusplatsid	Tulevane müra & tolm; positiivne, kui uus kaubanduskeskus tuleb
Katusejooned & antennid	Kõrged mastid võivad rannikualadel merevaadet varjata

Külastage kahes olukorras: tööpäeva tipptunnil ja nädalavahetuse õhtul.

5 | Erilised kaalutlused

• Tehnoloogiakoridorid (Ülemiste City, Telliskivi) – tugev välisekspertide nõudlus, kõrgem tootlus.

• Üliõpilaspiirkonnad (Mustamäe, Karlova) – vaja suuremat müra taluvust, kontrolli KÜ kodukorda.

• Ajaloolised piirkonnad – muinsuskaitse fassaadinõuded: värvimiskulud jagatakse erimaksudega.

• Rannikualad – avaliku juurdepääsu servituut (10 m) võib vähendada privaatsust.

6 | Mugavuste mõju väärtusele (Tallinn 2024 andmed)

Mugavuse olemasolu	Keskmine hinnalisa
≤ 300 m trammipeatusest	+4 %
Fiiber 1 Gbps saadaval	+2 %
A-klassi põhikooli piirkond	+6 %
Osaline merevaade	+5 %
Mürarikas tee (> 65 dB)	–3 %

7 | Oma hindamisskaala loomine

Määratlus	Kaal (näide)	Hinne (1–5)	Märkused
Pendelränne	25 %	4	18 minutit trammiga
Koolid	20 %	5	Top-10 edetabelis
Turvalisus	15 %	4	Madala kuritegevusega ala
Mugavused	25 %	3	Toidupood 600 m
Tulevane kasv	15 %	4	Uus kaubanduskeskus 2026

Kaalutud koguskoor ≥ 4,0 viitab “osta” pereüürikorterite puhul.

8 | Bryan Estates kohaliku info teenus

• Kohandatud kuumakaardid kuritegevuse, fiibri ja koolipiirkondade kohta.

• Droonivideo ja mürataseme mõõtmine.

• Üüritootluse simulatsioon mikrorajooni kaupa.

• Läbirääkimiste eelis: esita andmelehed hinnaläbirääkimistel.

Korduma kippuvad küsimused

Kas välismaalased pääsevad ligi kuritegevuse andmetele?

Jah — Politsei kuritegude kaart on avalik; ingliskeelne vaade võimalik brauseri tõlke kaudu.

Kas koolipiirkonnad on rangelt piiratud?

Enamasti; aadress tuleb registreerida vastavas piirkonnas — kinnita üle omavalitsusest.

Kas Tallinnas on üleujutuskindlustus kohustuslik?

Veel mitte, kuid pangad võivad seda nõuda, kui kinnistu asub 100-aastases üleujutustsoonis.

Vajad põhjalikku asukoharaportit?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada naabruskonna-analüüsi aruanne 48 h jooksul.