Yleisiä virheitä, joita ostajat tekevät ostaessaan kiinteistöä Virossa (2025)

John Philips
5 päivää sitten
3 min käytetty lukemiseen

Viron kiinteistöjärjestelmä on yksi Euroopan läpinäkyvimmistä, mutta jopa puhtailla digitaalisilla markkinoilla ostajat voivat menettää rahaa tai aikaa ohittamalla perusasiat. Nämä virheet näkyvät yhä uudelleen – erityisesti ensiasunnon ostajilla, ulkomaalaisilla ostajilla ja sijoittajilla, jotka muuttavat nopeasti Tallinnaan tai rannikkokaupunkeihin.

Tässä on käytännöllinen luettelo yleisimmistä virheistä kiinteistön ostossa Virossa ja siitä, miten niitä voi välttää.

1. Kiinteistörekisteritarkistusten ohittaminen notaarivaiheeseen asti

Jotkut ostajat olettavat, että notaari "saa kaiken selville" – mutta allekirjoittaessasi saatat jo olla emotionaalisesti ja taloudellisesti sitoutunut.

Mitä tehdä sen sijaan:

varmista, että myyjä on rekisteröity omistaja
tarkista kiinnitykset, panttioikeudet, käyttöoikeudet tai yhteisomistusongelmat ajoissa
varmista, että yksikön rajat vastaavat ilmoitusta

Jos haluat selkeän läpikäynnin siitä, mitä notaari tekee vs. mitä ostajien tulisi varmistaa aiemmin ostaessaan kiinteistöjä Virossa: Vaiheittainen opas notaarin tehtäviin ja omistusoikeuden siirtoon .

2. Asunto-osakeyhtiön (HOA) terveyden tarkistamatta jättäminen

Virossa kerrostaloja hallinnoi asunto-osakeyhtiö ( korteriühistu ). Heikko yhtiö voi tarkoittaa yllätysmaksuja, viivästyneitä korjauksia tai rakennusvelkaa.

Yleisiä asunto-osakeyhtiöiden varoitusmerkkejä:

asukkaiden suuret maksamattomat laskut
suunnitellut suuret korjaukset ilman vararahastoa
alhaiset kuukausimaksut, jotka näyttävät "liian hyvältä ollakseen totta"
omistajien väliset jatkuvat riidat

Ennen kuin ostat, kysy:

viimeisimmät asunto-osakeyhtiön tilinpäätökset
korjaushistoria
tulevat remonttisuunnitelmat
vararahaston taso

Täydellinen tarkistuslista täällä Kiinteistöjen ostaminen Virossa: Kerrostalo-osakeyhtiöiden (HOA) due diligence -opas.

3. Kokonaishankintakustannusten aliarviointi

Ostajat keskittyvät usein asunnon hintaan ja unohtavat budjetoida:

notaarin palkkio
valtion velvollisuus
arviointipalkkio (jos rahoitus)
välityspalkkio (jos sovellettavissa)
välittömät korjaus- tai sisustuskustannukset

Tämä on erityisen yleistä ulkomaisille ostajille, jotka olettavat kustannusten toimivan kuten kotimaassaan.

Käytä tätä opasta realististen ennusteiden tekemiseen ennen kuin tarjoat kiinteistöjä Virossa: Täydellinen oppaasi vuodelle 2025 .

4. "Kauniin asunnon" ostaminen ymmärtämättä rakennusta

Tallinnassa on paljon vanhempia rakennuksia, joissa asunnot näyttävät upeilta – mutta rakennustekniikat ovat kuluneita.

Varo seuraavia:

vanhentuneet sähköpaneelit
vanhat putkipiiput
heikko ilmanvaihto
kosteusongelmat tuoreen maalin takana
uusimista odottavat katot tai julkisivut

Jos rakennus vaatii suuria korjauksia, saatat joutua maksamaan erityisiä asunto-osakeyhtiömaksuja pian oston jälkeen.

Tämä due diligence -opas auttaa sinua ajattelemaan sisätiloja pidemmälle . Kiinteistöjen ostaminen Virossa: naapuruston ja mukavuuksien due diligence -opas .

5. Liian hidas eteneminen kysytyillä markkinoilla

Kesklinnassa, Kalamajassa, Kristiinessä, Tarton keskustassa tai Pärnun kesävyöhykkeillä hyvät listaukset eivät odota.

Yleinen virhe:

ostajat katsovat hienoa kohdetta ja sitten "mietivät kaksi viikkoa"
sillä välin joku muu tekee puhtaan tarjouksen ja saa kaupan päätökseen nopeasti

Korjata:

hae ensin rahoituspäätös
määrittele kriteerisi selkeästi
ole valmis tarjoamaan nopeasti, kun due diligence -tarkastus on tehty

Jos ostat asunnon pääkaupungista, tämä opas auttaa sinua etenemään oikeaan tahtiin. Näin ostat asunnon Tallinnan keskustasta.

6. Ulkomaisen ostajan maanomistusrajoitusten huomiotta jättäminen (taloja tai tontteja ostettaessa)

Useimmat ulkomaalaiset voivat vapaasti ostaa asuntoja Virossa. Maan ostamiseen voi kuitenkin joskus liittyä erityissääntöjä, erityisesti EU:n/ETA:n ulkopuolisille ostajille tai tietyntyyppisille maa-alueille (maatalous-, metsä- ja rajaseutualueet).

Virhe:

olettaen, että maan ostot ovat samanlaisia kuin asuntojen ostot

Korjata:

vahvista maan luokka ja mahdolliset hyväksymisvaatimukset ennen tarjouksen tekemistä
käytä ulkomaankaupoista kokenutta välittäjää

Aloita tästä, jos olet ostamassa kiinteistöä Virossa ulkomaalaisena (opas vuodelle 2025) .

7. Sijoituskiinteistöjen vuokratodellisuuden virheellinen arviointi

Jotkut ostajat katsovat vain hintaa ja sijaintia, eivät vuokralaisten todellisuutta.

Virheisiin kuuluvat:

olettaen, että Airbnb tuottaa tuottoja heikon matkailun alueilla
ostamalla pohjaratkaisun, jota vuokralaiset eivät halua (pienet huoneet, ei säilytystilaa, hankalat keittiöt)
sivuuttaa kuukausittaiset asunto-osakeyhtiökulut, jotka murskaavat nettotuoton
rannikkokaupunkien kausiluonteisten vapaiden tilojen huomiotta jättäminen

Jos tavoitteenasi on vuokratulot, käytä sijoitusmielessä sijoitusta. Kiinteistöjen ostaminen Virossa vuokratulojen saamiseksi: tuotot, vajaakäyttö ja vuokralaisten hallinta .

8. Remonttikustannusten tai -lupien suunnittelun laiminlyönti

Remontti voi tuoda valtavasti lisäarvoa – mutta vain jos suunnittelet sen huolellisesti.

Virheet:

työn aloittaminen ilman asunto-osakeyhtiön hyväksyntää tarvittaessa
vanhempien rakennusten kustannusten aliarviointi
halvimman urakoitsijan palkkaaminen ilman valvontaa
järjestelmien (johdotus/putkisto) huomiotta jättäminen, kunnes ne vikaantuvat

Jos haluat ohjattua remonttitukea ostamisen jälkeen Tallinnassa, voimme auttaa koko prosessin koordinoinnissa.

9. Maksuprosessin ymmärtämättömyys

Viron escrow-tyyppinen notaarisopimus suojaa molempia osapuolia, mutta ulkomaiset ostajat yrittävät joskus maksaa sen "kiertäen" tai jättää siirrot viime tippaan.

Korjata: