Greșeli frecvente pe care le fac cumpărătorii atunci când achiziționează proprietăți în Estonia (2025)

John Philips
9 dec. 2025
4 min de citit

Sistemul imobiliar din Estonia este unul dintre cele mai transparente din Europa, dar chiar și pe o piață digitală curată, cumpărătorii pot pierde bani sau timp prin ignorarea elementelor fundamentale. Aceste greșeli se repetă iar și iar - în special pentru cumpărătorii pentru prima dată, cumpărătorii străini și investitorii care se mută rapid în Tallinn sau în orașele de coastă.

Iată o listă practică cu cele mai frecvente greșeli la cumpărarea de proprietăți în Estonia și cum să le evitați.

1. Omiterea verificărilor la Registrul Funciar până la etapa notarială

Unii cumpărători presupun că notarul „va controla totul” - dar până când semnați, este posibil să fiți deja angajat emoțional și financiar.

Ce să faci în schimb:

confirmați că vânzătorul este proprietarul înregistrat
verificați din timp dacă există ipoteci, drepturi de retenție, drepturi de utilizare sau probleme de coproprietate
asigură-te că limitele unității corespund cu lista

Dacă doriți o prezentare clară a ceea ce face notarul față de ceea ce ar trebui să verifice cumpărătorii anterior , consultați Cumpărarea de proprietăți în Estonia: Un ghid pas cu pas pentru notariat și transferul titlului .

2. Neevaluarea stării de sănătate a asociației de apartamente (HOA)

În Estonia, clădirile de apartamente sunt administrate de o korteriühistu (asociație de apartamente). O asociație slabă poate însemna plăți neașteptate, reparații întârziate sau datorii la clădire.

Semnale de alarmă comune pentru asociații de proprietari:

facturi mari neplătite de către locuitori
reparații majore planificate fără fond de rezervă
taxe lunare mici care par „prea bune ca să fie adevărate”
dispute continue între proprietari

Înainte de a cumpăra, cereți:

situații financiare recente ale asociației de proprietari
istoricul reparațiilor
planuri de renovare viitoare
nivelul fondului de rezervă

Listă completă de verificare aici Cumpărarea de proprietăți în Estonia: Ghid de due diligence pentru asociațiile de apartamente (HOA).

3. Subestimarea costurilor totale de achiziție

Cumpărătorii se concentrează adesea pe prețul apartamentului și uită să prevadă în buget:

onorariul notarial
datorie de stat
comision de evaluare (în cazul finanțării)
comisionul agenției (dacă este cazul)
costuri imediate de reparații sau mobilare

Acest lucru este deosebit de comun pentru cumpărătorii străini care presupun că prețurile funcționează ca în țara lor de origine.

Folosește acest ghid pentru a face o prognoză realistă înainte de a oferi Cumpărarea de proprietăți în Estonia: Ghidul tău complet pentru 2025 .

4. Cumpărarea unui „apartament frumos” fără a înțelege clădirea

Tallinn are multe clădiri mai vechi unde apartamentele arată grozav — dar sistemele clădirii sunt uzate.

Atenție la:

panouri electrice învechite
stive vechi de instalații sanitare
ventilație slabă
probleme de umiditate în spatele vopselei proaspete
acoperișuri sau fațade care trebuie înlocuite

Dacă clădirea necesită lucrări majore, este posibil să vă confruntați cu taxe speciale pentru asociații de proprietari la scurt timp după achiziționare.

Acest ghid de due diligence vă ajută să gândiți dincolo de interiorul casei . Cumpărarea de proprietăți în Estonia: Ghid de due diligence pentru vecinătate și facilități .

5. Mișcarea prea lentă pe piețele cu cerere mare

În zonele de vară Kesklinn, Kalamaja, Kristiine, Tartu center sau Pärnu, listele bune nu așteaptă.

Greșeală frecventă:

cumpărătorii văd o proprietate excelentă, apoi „se gândesc timp de două săptămâni”
Între timp, altcineva face o ofertă curată și încheie repede tranzacția.

Remediere:

obțineți mai întâi o pre-aprobare a finanțării
definește-ți clar criteriile
fiți pregătiți să oferiți rapid odată ce se verifică due diligence-ul

Dacă cumperi în capitală, acest ghid te ajută să acționezi cu viteza potrivită. Cum să cumperi un apartament în centrul orașului Tallinn.

6. Ignorarea restricțiilor privind terenurile pentru cumpărătorii străini (la cumpărarea de case sau parcele)

Majoritatea străinilor pot cumpăra liber apartamente în Estonia. Însă cumpărarea de terenuri poate implica uneori reguli suplimentare, în special pentru cumpărătorii din afara UE/SEE sau pentru anumite tipuri de terenuri (agricole, forestiere, zone de graniță).

Greşeală:

presupunând că achizițiile de terenuri sunt identice cu achizițiile de apartamente

Remediere:

confirmați categoria terenului și orice cerințe de aprobare înainte de a face o ofertă
folosiți un agent cu experiență în tranzacții externe

Începeți aici dacă cumpărați ca nerezident Cumpărarea unei proprietăți în Estonia ca străin (Ghid 2025) .

7. Evaluarea greșită a realității chiriașe pentru proprietățile de investiții

Unii cumpărători se uită doar la preț și locație, nu la realitatea chiriașilor.

Greșelile includ:

presupunând randamentele Airbnb în zonele cu turism slab
cumpărarea unei configurații pe care chiriașii nu o doresc (camere mici, fără spațiu de depozitare, bucătării incomode)
trecerea cu vederea a costurilor lunare ale asociației de proprietari care zdrobesc randamentul net
ignorând sezonalitatea locurilor vacante în orașele de coastă

Dacă venitul din chirii este obiectivul dvs., folosiți o perspectivă care pune pe primul loc investițiile . Cumpărarea de proprietăți în Estonia pentru venituri din chirii: randamente, locuri vacante și gestionarea chiriașilor .

8. Neplanificarea costurilor de renovare sau a autorizațiilor

Renovarea poate adăuga o valoare uriașă - dar numai dacă planificați corespunzător.

Greșeli:

începerea lucrărilor fără aprobarea asociației de proprietari atunci când este necesar
subestimarea costurilor în clădirile mai vechi
angajarea celui mai ieftin antreprenor fără supraveghere
ignorarea sistemelor (cablare/instalații sanitare) până când acestea se defectează

Dacă doriți asistență ghidată pentru renovare după achiziționarea unei proprietăți în Tallinn, vă putem ajuta să coordonați întregul proces.

9. Neînțelegerea fluxului de plăți

Acordul notarial de tip escrow din Estonia protejează ambele părți, însă cumpărătorii străini încearcă uneori să plătească „în jur” de această sumă sau amână transferurile pentru ultimul moment.

Remediere: