Kas üüri-omandiõigusega kinnisvara on kaitse intressimäärade tõusu vastu Eestis?

Kuna intressimäärad kõikuvad, küsivad paljud ostjad, kas üüri-omandiõigusega mudel suudab neid kaitsta tõusvate hüpoteeklaenukulude eest Eestis . Esmapilgul kõlab pangalaenu vältimine riski maandamisena, kuid praktikas nihutab üüri-omandiõigusega mudel riski, mitte ei kõrvalda seda.

See artikkel uurib , kas üüri-omandiõigusega kinnisvara toimib tõepoolest kaitsena tõusvate intressimäärade eest Eestis , kus see saab aidata ja kus kaitset sageli liialdatakse.

Miks intressimäärad on Eestis nii olulised?

Eestis:

• Enamik hüpoteeklaene on muutuva intressimääraga

• Kuumaksed on tundlikud intressimäärade tõusu suhtes

• Pikaajaline taskukohasus võib kiiresti muutuda

Tõusvad intressimäärad suurendavad otseselt laenukulusid ja vähendavad ostujõudu, sundides mõningaid ostjaid uurima alternatiive, näiteks üürimist ja omamist.

Kuidas üüri-omanikule süsteem väldib kohest intressimääraga kokkupuudet

Pangalaenu pole (alguses)

Üüri-omandiõigusega müük väldib esialgu:

• Hüpoteekintress

• Pangamarginaal ja Euribori riskipositsioon

• Kohene intressimäära volatiilsus

Üürifaasis on maksed lepinguliselt fikseeritud – see pakub lühiajalist maksete prognoositavust .

Fikseeritud ostuhinna potentsiaal

Kui kokkulepe:

• Lukustab ostuhinna

Seejärel on ostja kaitstud:

• Intressimäärade põhjustatud hinnainflatsioonist tingitud kõrgemad finantseerimiskulud

See võib olla kasulik, kui hinnad tõusevad ja kinnisvarahinnad järgnevad.

Kus „Hekk” murdub

Intressimäära risk lükatakse edasi, mitte ei eemaldata

Üürimine omamise eesmärgil lükkab tavaliselt rahastamist edasi , mitte ei välista seda.

Lõpuks:

• Ostja vajab ikkagi hüpoteeki või kapitali

• Ostuhetkel kehtivad intressimäärad endiselt

Kui intressimäärad on hiljem kõrgemad, võib finantseerimine olla kallim kui varem ostetud .

Kõrgem üür kompenseerib sageli intressisäästu

Üüri-omandiõiguse maksed hõlmavad sageli järgmist:

• Turuhinnast kõrgem üür

• Ostupaindlikkuse lisatasud

Aja jooksul võivad need preemiad:

• Võrdsed või ületavad kokkuhoitud intressikulusid

• Vähendage hüpoteegi ennetähtaegse vältimise puhaskasu

„Hekitamine“ võib vaikselt kuluks muutuda.

Kuluriski võrdlus: üürimine ja omamine vs hüpoteek

Rendi-ost-ost-ost

• Alguses huvi pole

• Kõrgemad üüripreemiad

• Ebakindlad tulevased rahastamistingimused

• Optsioonitasude kaotamise risk

Hüpoteeklaenude risk

• Kohene intressikulu

• Muutuva intressimääraga risk

• Kohene omakapitali suurendamine

• Tugevam õiguslik positsioon

Paljude ostjate jaoks pakub varajane omandamine siiski paremat pikaajalist kulude kontrolli – vaata Kinnisvara ostmine Eestis .

Millal üüri-omandiõigusega tagatis võib toimida osalise riskimaandamisena

Üürimine ja omamine võib pakkuda ajutist kaitset, kui:

• Enne ostu eeldatakse intressimäärade langust

• Ostja plaanib lühikest üüri- ja omaosaluse perioodi

• Ostuhind on fikseeritud

• Rahastamist oodatakse peagi

Selles kitsas aknas aitab üürimine ja omamine ostjatel oodata intressimäärade kõikumist .

Kui see ebaõnnestub hekina

Üürimine omandamiseks on tavaliselt ebaefektiivne, kui:

• Intressimäärad jätkavad pikaajalist tõusu

• Üüri-omandiõiguse perioodi pikendatakse

• Rahastamiskõlblikkus on ebakindel

• Üüripreemiad on kõrged

Sellistel juhtudel võivad ostjad silmitsi seista suuremate kogukuludega kui varem ostes.

Müüja vaatenurk: kes kannab intressimäära riski?

Müüja poolt vaadates:

• Üüri-omandiõigusega kauplemine nihutab intressimäära riski ostjale

• Müüja saab fikseeritud üüritulu

• Tulevane müügihind võib juba kajastada riskipreemiaid

See asümmeetria on ostjate jaoks oluline ära tunda.

Praktilised küsimused, mida ostjad peaksid esitama

Enne kui hakkate üüri-omandiõigusega tagamist riskimaandusinstrumendina käsitlema, küsige endalt:

• Millisele intressimäära stsenaariumile ma tegelikult panustan?

• Kui kaua ma väldin pangalaenu?

• Kas üüripreemiad on suuremad kui tõenäoline intressisääst?

• Mis juhtub, kui ostu sooritamise ajal on hinnad kõrgemad?

Kui vastused on ebakindlad, võib hekk olla illusoorne.

Lõplik otsus: viivitusstrateegia, mitte tõeline riskimaandamine

Eestis ei ole üürimine ja omamine usaldusväärne kaitse intressimäärade tõusu vastu . Parimal juhul pakub see lühiajalist isolatsiooni ja ajastuse paindlikkust. Halvimal juhul lükkab see omandiõiguse omandamist edasi, suurendades samal ajal kogukulude riski.

Üürimine omandamiseks toimib ainult siis, kui seda kasutatakse teadlikult, koos selgete eeldustega tulevaste intressimäärade ja määratletud ostutee kohta.

Kui kaalute muutuvas intressimäärade keskkonnas üürimist ja omamisõigust võrreldes kohe ostmisega, aitab Bryan Estates teil stsenaariume võrrelda ja valida variandi, mis sobib kõige paremini teie finantsväljavaadetega.