Üüri-ost-lepingute väljumisstrateegiad: ostja ja müüja vaatenurgad

Väljumisstsenaariumid on Eesti rendi-omandi lepingute kõige olulisem – ja kõige enam eiratud – osa . Kuna omandiõigus on edasilükatud, peavad nii ostjad kui ka müüjad planeerima, mis juhtub, kui tehingut ei toimu.

See artikkel selgitab nii ostja kui ka müüja vaatenurgast väljumisstrateegiaid rendi-omandiõiguse lepingutes , tuues välja, kuidas väljumised tavaliselt toimivad ja kuidas need peaksid olema struktureeritud vaidluste vältimiseks.

Miks on väljumisstrateegia planeerimine oluline

Enamik üüri-omandiõiguse vaidlusi tekib järgmistel põhjustel:

• Väljumistulemusi ei olnud selgelt määratletud

• Pooled eeldasid, et lõpetamine on garanteeritud

• Rahalisi tagajärgi mõisteti valesti

Eestis määravad väljumise tulemused lepingud, mitte kavatsused .

Ostja väljumisstsenaariumid

Ostja otsustab mitte osta

See võib juhtuda järgmistel põhjustel:

• Finantseerimise ebaõnnestumine

• Elu muutub

• Turu nihked

Tüüpiline tulemus

• Üürilepingu lõpp

• Optsiooniõigused aeguvad

• Optsioonitasud ja preemiad lähevad kaotsi

Kui tagasimakseid ei ole lepingus sätestatud, siis ostjad lahkuvad ilma omandiõiguse ja pöördumatute kuludeta .

Ostja maksejõuetuse korral tähtaja jooksul

Kui ostja:

• Maksmata jätmised

• Rikub lepingutingimusi

Seejärel:

• Üürileping võib lõppeda

• Ostuõigus on tühistatud

• Võib järgneda väljatõstmine

Väljumine on tavaliselt kohene ja ostjale ebasoodne.

Ostja kasutab optsiooni ja viib ostu lõpule

See on planeeritud väljapääs :

• Tähtaja jooksul teostatud optsioon

• Notariaalselt kinnitatud müük lõpetatud

• Omandiõiguse üleminekud

Kogu väljumisplaani eesmärk peaks olema muuta see tee selgeks ja hõõrdumatuks.

Müüja väljumisstsenaariumid

Müüja saab pärast ostja lahkumist täieliku kontrolli tagasi

Kui ostja lahkub lepingust või ei täida oma kohustusi:

• Müüja säilitab omandiõiguse

• Müüja jätab endale makstud tasud

• Kinnisvara saab edasi üürida või müüa

Siiski tuleb ikkagi järgida juriidilisi protseduure.

Müüja soovib ennetähtaegselt lahkuda

Müüja väljumised on keerukamad.

Kui müüja:

• Tahab kellelegi teisele müüa

• Silmitsi rahaliste raskustega

Seejärel sõltuvad tulemused järgmisest:

• Lepingu täitmisele pööratavus

• Optsioon või esialgsed müügitingimused

Halvasti koostatud lepingud suurendavad müüja riski.

Müüja maksehäire või lepingu rikkumine

Kui müüja:

• Ei täida ostutingimusi

• Blokeerib notariaalset kinnitamist

• Müüb kolmandale osapoolele

Ostja õiguskaitsevahendid sõltuvad täielikult lepingu tugevusest.

Erinevate väljumisteede finantsmõju

Ostjatele

• Optsioonitasude kaotus

• Üüripreemiate kaotus

• Edasilükatud omandiõiguse alternatiivkulu

Väljumised on rahaliselt asümmeetrilised.

Müüjatele

• Viivitusega likviidsus

• Kinnisvara kulumine

• Turunduskulud

Müüjad vahetavad kindluse sissetuleku vastu.

Kuidas väljumistingimused peaksid olema üles ehitatud

Tühjenda väljumispäästikud

Lepingutes tuleks määratleda:

• Mis on maksehäire

• Raviperioodid

• Teavitamise nõuded

Ebamäärasus süvendab konflikti.

Määratletud finantstagajärjed

Väljumisklauslites tuleks täpsustada:

• Tasude tagastatavus

• Krediidi käsitlemine

• Kahjude hindamine

Üllatused viivad vaidlusteni.

Ajaliselt piiratud kohustused

Selged lõppkuupäevad:

• Kaitske mõlemat poolt

• Otsustusprotsessi sundimine

• Vähendage avatud kokkupuudet

Õiglaste väljumistingimuste üle läbirääkimiste pidamine

Tasakaalustatud väljumisstruktuur:

• Kaitseb müüjaid ebakindluse eest

• Piirab ostjate katastroofilist kahju

• Peegeldab turu tegelikkust

Ühepoolsed väljapääsud kukuvad stressi all sageli kokku.

Kui väljumisrisk on liiga kõrge

Kui väljumise tulemused on järgmised:

• Ebaselge

• Liigselt karistav

• Mitte läbiräägitav

Siis ei pruugi üürimine ja omamine sobida.

Paljude ostjate jaoks pakub otseost lihtsamaid väljumisi – vaata Kinnisvara ostmine Eestis .

Lõplik vaatenurk: väljumisplaan on riskijuhtimine

Eestis ei ole üüri-ostulepingu alusel müügist väljumine automaatne ega reguleeritud – see on puhtalt lepinguline. Müügist väljumise hoolikas planeerimine kaitseb nii ostjat kui ka müüjat ebareaalsete ootuste ja juriidiliste konfliktide eest.

Kui kaalute või koostate üürilepingut, saab Bryan Estates teid aidata väljumisstrateegiate hindamisel, riskide tasakaalustamatuse tuvastamisel ja tagamisel, et leping kajastab kõigi osapoolte jaoks õiglasi ja realistlikke tulemusi.