Kas üürimine ja omamine on Eestis seaduslik? Õigusliku raamistiku mõistmine

Üüri-omandiõigusega kinnisvaralepingud on ostjate seas, kes soovivad paindlikkust, ja müüjate seas, kes otsivad loomingulisi tehingustruktuure, üha enam tähelepanu pälvinud. Aga kas üüri-omandiõigusega kinnisvara on Eestis seaduslik – ja kuidas see praktikas toimib?

See juhend selgitab üüri-omandiõigusega kinnisvaratehingute õigusraamistikku, levinumaid struktuure ja peamisi riske Eestis, keskendudes selgelt sellele, mida ostjad, müüjad ja investorid peaksid enne edasiliikumist teadma.

Mida tähendab „üürimine ja omandiõigus” Eesti kontekstis?

Üürimine-omandiõigusega (nimetatakse ka rendileandmiseks ) ei ole Eesti õiguses ametlikult määratletud lepinguliik. Selle asemel on see kaubanduslik kontseptsioon , mida rakendatakse olemasolevate juriidiliste lepingute kombinatsiooni kaudu.

Tavaliselt hõlmab üürimine ja omamine Eestis järgmist:

• Üürileping, mis võimaldab üürnikul korteris elada

• Eraldi ostuga seotud leping, mis määratleb tulevased müügitingimused

• Ajakava, mille kohaselt omandiõigus võib hiljem üle minna

Seaduslikkus sõltub täielikult lepingute struktuurist , mitte sildist „üüri-omandiõigusega“.

Kas üürimine ja omamine on Eestis seaduslik?

Jah, rendi-omandiõiguse lepingud on Eestis seaduslikud , eeldusel, et need on kooskõlas kehtivate lepingu-, omandi- ja tarbijakaitseseadustega.

Eesti ei tunnusta siiski üüri-omandiõigust ühtse standardiseeritud õigusliku dokumendina. Iga kokkulepe tuleb hoolikalt koostada, kasutades õiguslikult tunnustatud lepinguid.

Üüri-omandi tehingute puhul kasutatavad levinumad juriidilised struktuurid

Üürileping + ostuvõimalus

See on kõige levinum struktuur.

• Üürnik üürib kinnisvara

• Eraldi leping annab võimaluse (kuid mitte kohustuse) hiljem osta

• Ostuhind ja ajakava lepitakse eelnevalt kokku

Põhipunkt: optsioonileping peab olema selge ja jõustatav.

Üürileping + eelmüügileping

Teine lähenemisviis hõlmab järgmist:

• Standardne üürileping

• Eelmüügileping, mis kohustab mõlemat poolt tulevikus müüki tegema

See struktuur loob küll tugevamad kohustused, aga halvasti koostatud kujul ka suurema õigusliku riski.

Järelmaksuga müük (edasilükatud omandiõigus)

Mõnel juhul:

• Kuumakseid käsitletakse osaliste ostumaksetena

• Omandiõigus läheb üle alles pärast täielikku tasumist

• Lõplik ülekanne peab olema notariaalselt kinnitatud

See struktuur nõuab vaidluste vältimiseks hoolikat juriidilist käsitlemist.

Olulised juriidilised nõuded, mida peate teadma

Omandiõiguse üleandmiseks on notariaalne kinnitus kohustuslik

Eesti seaduste kohaselt:

• Kõik kinnisvara omandiõiguse üleminekud peavad olema notariaalselt kinnitatud

• Ainult üüri-omandiõiguse leping ei anna omandiõigust üle

• Ainult notariaalselt kinnitatud ostu-müügileping registreerib omandiõiguse kinnistusraamatus.

Tarbijakaitseseadused võivad kehtida

Kui:

• Müüja on ettevõte

• Ostja on eraisik

Siis võivad kehtida tarbijakaitse ja krediidireeglid , eriti kui maksed sarnanevad finantseerimisega.

See võib mõjutada:

• Avalikustamisnõuded

• Lepingu täitmisele pööratavus

• Tühistamisõigused

Maksete kaotamise oht

Kui pole sõnaselgelt teisiti öeldud:

• Üürimakseid ei arvestata automaatselt ostusummale.

• Tähtaegade ületamine või lepingu lõpetamine võib kaasa tuua makstud summade kaotamise

See on üks suurimaid riske halvasti struktureeritud rendi-omandi tehingute puhul.

Ostjate peamised riskid

• Omandiõigus puudub enne notariaalset kinnitamist

• Tasutud üüri kaotamine tehingu ebaõnnestumise korral

• Müüja maksejõuetus enne ostu

• Kinnisvara väärtuse muutused

• Ebaselged väljumistingimused

Ostjad peaksid alati kontrollima, kas maksed on üür, ostu-müügi osamaksed või hübriidmaksed .

Müüjate peamised riskid

• Pikaajaline kohustus ilma garanteeritud müügita

• Üürniku maksehäire või varaline kahju

• Regulatiivne risk, kui lepingud sarnanevad rahastamisega

• Ebaselgete terminite jõustamise raskused

Millal on üürimine ja omamine Eestis mõttekas?

Üüri-omandiõigusega üürilepingud võivad sobida järgmistel juhtudel:

• Ostja vajab rahastamise tagamiseks aega

• Kinnisvara on raske kohe müüa

• Mõlemad pooled soovivad hinnakindlust

• Struktuur on professionaalselt kavandatud

Paljude ostjate jaoks on traditsiooniline ostmine endiselt lihtsam – vaadake seda juhendit Kinnisvara ostmine Eestis .

Praktilised soovitused enne jätkamist

• Kasutage eraldi, selgelt määratletud lepinguid

• Määrake, mis juhtub, kui kumbki pool lahkub enneaegselt

• Täpsustage, kas ostu sooritamisel arvestatakse üürisummat maha

• Kinnitage, kes kannab hooldus- ja maksukohustust

• Kaasake alati kvalifitseeritud Eesti kinnisvaraadvokaat või notar

Lõppmõtted: seaduslik, aga mitte lihtne

Üürimine ja omamine on Eestis seaduslik, kuid see pole standardiseeritud, lihtne ja mitte madala riskiga . Edu sõltub täielikult lepingu struktuurist, juriidilisest selgusest ja professionaalsest järelevalvest.

Kui kaalute alternatiivseid ostustruktuure või soovite juhiseid kinnisvaratehingute kohta, aitab Bryan Estates teil hinnata Eesti kinnisvaraturul kõige turvalisemat edasiliikumisviisi.