Kinnisvara müümine Eestis: Väljumiskulud ja Samm-sammuline Protsess

1 | Miks planeerida müüki varakult?

• Väldi ootamatuid makse, mis võivad kasumi ära süüa.

• Aja turutsükli tippu maksimaalse hinna saavutamiseks.

• Kiirenda paberimajandust, et tehing sulguks 30 päeva jooksul.

2 | Kulude kontrollnimekiri (2025)

Kuluartikkel	% / €	Kes maksab?
Maakleritasu	2 %–4 % (min €3 000)	Müüja
Notaritasu	0,1 %–0,4 %	50/50 (kokkulepitav)
Riigilõiv (Kinnistusraamat)	€20–€100	Ostja (tava)
Hüpoteegi lõpetamistasu	€60–€150	Müüja
Kapitalikasumi maks	20 % (vt erandeid)	Müüja
Energiatõhususe märgis	€60–€120	Müüja
Staging & profifotod	€250–€600	Müüja

Kogukulu “all-in”: ~3 %–6 % müügihinnast enne kapitalikasumi maksu.

3 | Kapitalikasumi stsenaariumid

Stsenaarium	CGT kohustus?	Arvestus
Põhikodu ≥ 2 a	0 %	Täielik vabastus
Pärandvara	Tõusnud väärtuse alusel	Hindamine pärimise hetkel
Üürikorter < 2 a	20 %	Müügihind – ostuhind – dokumenteeritud kulud
OÜ omandis vara	14 %–20 % kasumi jaotamisel	Maksustatakse dividend, mitte müük

Võimalik maha arvata renoveerimistööd, maakleritasud ja hindamiskulud, et vähendada maksustatavat kasu.

4 | Ajakava otsusest notariaalse tehinguni

Päev	Tegevus
0	Maakleri leping & dokumentide kogumine.
7	Profifotod; kuulutus üles KV.ee.
21	Pakkumine aktsepteeritud; eelleping allkirjastatud.
22	Ostja maksab 10 % sissemakse notari deposiidile.
40	Panga hindamine & laenu kinnitus.
45	Notariaalne tehing; võtmete üleandmine.
50	Kinnistusraamatus uue omaniku kanne.
60	Müüja esitab kapitalikasumi deklaratsiooni (vajadusel).

5 | Dokumendipakett

1. Kinnistusraamatu väljavõte (< 30 päeva vana).

2. Energiamärgis (klass F nõuab avalikustamist).

3. Korteriühistu võlavaba tõend (korterite puhul).

4. Hüpoteegi kustutamise kinnitus (kui koormatud).

5. Renoveerimislubade ja garantiide koopiad (lisavad väärtust).

6 | Hinnastrateegia

Turufaasi seis	Soovitatav taktika
Tõus	Paku 2 % üle viimase tehingu; oota kiiret täishinda.
Stabiilne	Võrdle eelmiste tehingutega, paku paindlikku sulgemiskuupäeva.
Jahtuv	Hinda 3 %–5 % alla võrdluste; motiveeri kiire sissekolimisega.

Kasuta Maa-ameti portaalist müüdud hindu, mitte ainult kuulutuste hindu.

7 | Ostja finantseerimise lõksud, mida vältida

• Tingimuslikud laenupakkumised — nõua täielikku laenukinnitust 14 päeva jooksul.

• Välismaa pangalaenud — pikem menetlus; lisa viivituse eest trahv.

• Krüptorahaga ost — nõua konversiooni tõendit ja AML dokumente enne notari aja broneerimist.

8 | Kuidas Bryan Estates maksimeerib netotulu

• Tasuta hindamine & võrdlev turuanalüüs.

• 3D virtuaaltuur — vähendab ajaraiskajate hulka 40 %.

• Läbirääkimiste tiim saavutab keskmiselt 98,5 % küsitavast hinnast.

• Kapitalikasumi maksuarvestuse tabel ja abi deklaratsiooni esitamisel.

Korduma kippuvad küsimused

Kas saan müüa ilma maaklerita?

Jah, aga portaalide ulatus ja läbirääkimisoskus võivad olla madalamad; arvestage ~€300 kuulutustasudega.

Kas mul on vaja uut energiamärgist, kui mul on see aastast 2015?

Jah — üle 10 aasta vanad märgised ei kehti müügil.

Kui kiiresti saan turule naasta pärast maksuvaba müüki?

Põhikodu maksuvabastus taastub, kui olete järgmises kodus elanud ≥ 2 aastat.

Valmis sujuvaks müügiks?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada tasuta müügikulude prognoos ja personaalne turundusplaan.