Kinnisvara Omandamine Eestis: Refinantseerimise ja Omakapitali Vabastamise Juhend

1 | Miks Refinantseerida või Raha Välja Võtta?

• Intressilangus – lukusta madalam intressimäär pärast EKP kärpeid.

• Omakapitali vabastamine – finantseeri teise ostu, renoveerimist või ettevõtet.

• Tähtaja muutmine – vaheta 20-aastane 10-aastase vastu, et hoida kokku intressikuludelt.

• Valuuta vahetamine – liigu muutuvast Euriborist fikseeritud stabiilsusele.

  
  

2 | Abikõlblikkuse Ülevaade (2025) (Font Paragraph 2, Size 18)

Pank	Max LTV refinantseerimisel	Raha-väljavõtu piirang	Min omakapitali hoidmine
Swedbank	75 %	20 % turuväärtusest	12 kuud
SEB	75 %	25 %	6 kuud
LHV	80 % (põhikodu)	30 % (investor)	6 kuud
Coop Pank	70 %	25 %	24 kuud

Kõik nõuavad värsket hindamisakti (kehtib 6 kuud, €200–€350).

3 | Refinantseerimise Kulude Jaotus (Font Paragraph 3, Size 18)

Kuluartikkel	% Laenust / €
Notariaalne lepingu muudatus	0,1 %–0,3 % (min €60)
Riigilõiv (Kinnistusraamat)	€20–€60
Panga lepingutasu	0,5 % (tihti piiratud €500)
Hindamisakt	€200–€350
Ennetähtaegse tasumise trahv*	0–3 kuu intress

Fikseeritud intressiga laenudel võib tasu olla kuni 1 % jäägist; muutuv Euribor laenud sageli trahvivabad.

4 | Raha-Väljavõtu Kasutusjuhtumid & Maksunoodid

• Sissemakse üürikorterile – intress on maksustatav üüritulu vastu.

• Renoveerimine kvalifitseerub KredEx ökolao täienduseks.

• Ettevõtte kapital – deklareeri omaniku laenuna; OÜ poolt makstud intress võib olla maksuvaba.

• Kapitalikasvu maks ei rakendu – laen ei ole maksustatav tulu.

5 | Ajastuse Strateegia

Turusignaal	Tegevus
Euribor langeb > 0,5 pp	Oota või vali muutuv-fikseeritud vahetus
EKP viitab karmistamisele	Fikseeri intress kohe (5–10 a)
Kinnisvara väärtus ≥ 15 % kõrgem kui ostul	Raha välja kuni 75 % LTV
Intressimarginaali kampaaniad (kevad)	Refi pankadesse, kus 0 € lepingutasu

6 | Samm-Sammuline Refinantseerimisprotsess

1. Kontrolli LTV & DTI – online kalkulaatoritega.

2. Telli hindamisakt – panga poolt heaks kiidetud hindajalt.

3. Kogu dokumendid – palgatõendid või üürilepingud.

4. Panga taotlus – vastus 5 päeva jooksul.

5. Allkirjasta uus laenuleping notaris; uus hüpoteek kantakse registrisse.

6. Vana laen tasaarveldatakse panga deposiidis; raha-väljavõtu osa kantakse sinu IBAN-ile.

Kogu protsess: 3–4 nädalat.

7 | Refinantseerimine vs HELOC (Kodupandi Laen)

Omadus	Refinantseerimine	HELOC
Intressimäär	Madalam (hüpoteegi intressid)	+1,0 – 1,5 pp muutuv
Väljavõtte paindlikkus	Korraga kogu summa	Pöörlev limiit kuni 5 aastat
Seadistuskulud	Kõrgem (notar + tasu)	Madalam
Sobib	Suured projektid	Järkjärguline remont, puhver

Eesti pangad turundavad HELOC-i kui “kodupant” või “kapitalilaen”.

8 | Bryan Estates Refinantseerimise Concierge

• Intressivõrdlus 5 panga vahel—keskmine sääst 0,35 pp.

• Ühe peatuse dokumendid: hindamisakt, notari aeg ja panga KYC pakett.

• Omakapitali plaan – visuaalne võrdlus tagasimakse vs raha-väljavõtt.

• Trahvi läbirääkimine – 70 % juhtudest õnnestus ennetähtaegse tasu tühistamine.

Korduma Kippuvad Küsimused

Kas välismaalased saavad refinantseerida distantsilt?

Jah—e-notari video või volikirja kaudu.

Kas raha-väljavõtt mõjutab maamaksu?

Ei; maamaks on sõltumatu hüpoteegijäägist.

Kas saan refinantseerida OÜ-le kuuluvat kinnisvara?

Jah, kuid LTV piir tavaliselt 65 % ja nõuab kahe aasta majandusaasta aruandeid.

Valmis Omakapitali Avama?

Kirjuta info@bryanestates.ee või helista +372 123 4567 tasuta refinantseerimise võimaluste raporti ja intressipakkumise saamiseks.