Kinnisvara ostmine Eestis: Ettevõtte vs Isikliku Omandi Selgitus

Miks struktuur on oluline

Kuidas te omandiõiguse vormistate, mõjutab makse, vastutust, finantseerimist ja väljumisstrateegiat. Eesti ettevõtjasõbralikud seadused muudavad OÜ (osaühingu) välisinvestorite seas populaarseks, kuid isiklik omand sobib endiselt paljudele ostjatele.

1. Kiire võrdlustabel

Tegur	Isiklik omand	OÜ kaudu omandamine
Kapitalitulu maks	20% (0% põhielukohal)	14–20% jaotatud kasumilt; 0% reinvesteeritud kasumilt
Üüritulu maks	20% pärast mahaarvamisi	0% kui jäetakse ettevõttesse; 14–20% dividendideks maksmisel
Hüpoteegi LTV	Kuni 70%	60–65%, lisaks ettevõtte due diligence
Vastutus	Isiklik	Piirdub osakapitaliga (min €2 500)
Raamatupidamine	Aastane tuludeklaratsioon	Igakuine KM-deklaratsioon & aastaaruanne
E-residentsus	Valikuline	Väga sobiv & sünergiline

2. Millal isiklik omand särab

1. Põhielukoht — kapitalikasumi maksuvabastus pärast kahe aasta elamist.

2. Üks üüripind — lihtsam aruandlus; deklareerimine kord aastas.

3. Kergem finantseerimine — pangad kiidavad jaelaenud kiiremini heaks.

3. OÜ eelised

• Maksuvaba reinvesteerimine — 0% ettevõttesse jäetud kasumilt.

• Varade eraldamine — kaitseb isiklikku vara üürniku või laenuandja nõuete eest.

• Mitme investori kaasamine — osade emiteerimine partneritele ilma kinnistusraamatu muudatuseta.

• Käibemaksu tagastus — renoveerimistelt, kui aastakäive ületab 40 000 €.

Pro Nõuanne: Siduge OÜ Eesti e-residentsusega, et allkirjastada dokumente ja avada EL-i pangakontosid distantsilt.

4. OÜ kulud ja aruandlus

Kulu	Tüüpiline vahemik
Ettevõtte asutamine (üks kord)	€190 riigilõiv + €100–€200 notari tasu
Aastaaruande esitamine	€150 – €300 raamatupidaja kaudu
Igakuine raamatupidamine	€50 – €120 (kohustuslik, kui KM-kohuslane)
Dividendimaks	14% (regulaarne) või 20% (harvem väljamakse)

5. Finantseerimise kaalutlused

• Suurem sissemakse — pangad peavad ettevõtete laene riskantsemaks.

• Intressimäärad umbes +0,3 pp kõrgemad võrreldes eraisiku laenudega.

• Isiklik käendus võib olla nõutav ühe osanikuga OÜ puhul.

  
  

6. Väljumisstrateegia & edasimüük

• Isiklik omand — lihtne müük; kapitalitulu maks rakendub, kui pole vabastust.

• OÜ kaudu müük — võimalik müüa kinnisvara või kogu ettevõtte osad (kinnistusraamatus muudatust pole), mis võib säästa ostjal notari tasusid.

  
  

7. Kuidas Bryan Estates aitab teil otsustada

• Maksumõjude modelleerimine — 10-aastased prognoosid kõrvuti.

• Pangavahendus — nii eraisiku kui ettevõtte laenupakkumised.

• Täisteenusega ettevõtte loomine — asutamine, raamatupidamine ja e-residentsuse tugi.

• Õiguslik vastavusaudit — tagab, et teie struktuur vastab EL-i rahapesuvastastele reeglitele.

  
  

Korduma kippuvad küsimused

Kas saan hiljem minna isiklikult omandilt OÜ-le?

Jah, müües või kinkides kinnisvara oma OÜ-le — oodake notari tasusid ja võimalikku maksukohustust.

Kas OÜ jaoks on vaja kohalikke juhatuse liikmeid?

Ei. Piisab ühest osanikust-juhatuse liikmest, ning e-residentsuse kaudu saab ettevõtet distantsilt hallata.

Kas KM on alati renoveerimistelt tagastatav?

Ainult juhul, kui teie OÜ on käibemaksukohuslane ja renoveerimistööd on seotud maksustatava üüri- või müügitegevusega.

Pole endiselt kindel, milline variant teile sobib?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada personaalne konsultatsioon omandistruktuuri kohta.