Kinnisvara Ostmine Eestis: Kinnisvara ühisrahastus ja Balti REIT-juhend

1 | Miks kaaluda passiivseid platvorme?

• Väike piletisuurus – investeeri alates €50–€500, mitte kuuekohaline sissemakse.

• Kohene hajutamine – jaga riski mitme vara ja isegi riigi vahel.

• Käed-vabad tootlus – platvormid või REIT-i haldurid tegelevad üürnike, remondi ja aruandlusega.

  
  

2 | Olulisemad ühisrahastusplatvormid Eesti tehinguteks

Platvorm	Min. pilet	Tüüpiline neto IRR	Mudel
EstateGuru	€100	9–11 %	Tagatud arenduslaenud
Crowdestate	€100	10–14 %	Omakapital & mezzanine tehingud
Reinvest24	€100	6–10 % + kap. kasum	Üüriosakud & arendusflipid

Pro nõuanne: kasuta järelturge, et väljuda varem — või haarata soodushinnaga märkmeid kõrgema tootluse nimel.

3 | Balti REIT-id Nasdaq Tallinna börsil

Ticker	Vara fookus	Tootlus (2025)	Võimendus
BHF (Baltic Horizon Fund)	Büroo & kaubandus	7.2 %	48 % LTV
EFT1T (EfTEN Real Estate Fund III)	Segatud ärikinnisvara	6.5 %	53 % LTV
LHVREIT	Logistika & kergetööstus	6.9 %	46 % LTV

Osta läbi ükskõik millise EL-i maakleri; dividendid makstakse kord kvartalis eurodes.

4 | Maksustamine välisinvestoritele

• Dividendid Eesti REIT-idelt: 0 % kinnipeetav maks, kui makstakse jaotamata kasumist; muul juhul 7 % (sõltub lepingust).

• Ühisrahastusintress: fikseeritud 20 % Eesti maksu kinnipeetakse; võimalik tagasi nõuda topeltmaksulepingu alusel.

• Deklaari kogu tulu oma koduriigis, et vältida trahve.

  
  

5 | Riskide kontrollnimekiri

1. Arendaja maksejõuetus – eelista platvorme, kus on esimese järgu hüpoteek ja LTV < 65 %.

2. Likviidsus – REIT-i aktsiad on igapäevaselt kaubeldavad; ühisrahastuse märkmed sõltuvad järelturu nõudlusest.

3. Valuutarisk – kõik Balti REIT-id aruandavad ja maksavad eurodes; hea uudis euroinvesteerijatele.

4. Regulatsioon – veendu, et platvormil on Eesti FSA või mõne muu EL-i asutuse litsents.

6 | Isetegemine vs Bryan Estates nõustamine

Ülesanne	DIY	Bryan Estates
Tehingute sõelumine	Loe platvormi teasereid	Põhjalik due diligence & kohapealsed külastused
Maksupaberid	Ise esitad	Aastaaruanne koostatud
Hajutamine	Käsitsi	Algoritmiline portfellihaldus
Väljumise ajastus	Jälgid ise	Müügipoole maakleritugi

7 | Tegevuskava alustamiseks

1. Ava EL-i maaklerikonto (Interactive Brokers, LHV) Nasdaq Tallinna tehinguteks.

2. Tee KYC 1–2 platvormil; kanna test €100 ja uuri juhtpaneele.

3. Sea tootluseesmärgid – nt 8 % sissetulek / 12 % kogutootlus (IRR).

4. Automatiseeri – luba auto-investeering ainult sinu kriteeriumitele vastavatesse laenudesse.

5. Kvartaalne ülevaatus – tasakaalusta REIT-i aktsiate ja ühisrahastuse märkmete vahel.

Korduma Kippuvad Küsimused

Kas mitte-EL-i investorid saavad liituda?

Jah — enamik platvorme aktsepteerib ülemaailmseid investoreid; kontrolli passinimekirja ja makserakendusi (Wise, Revolut).

Kas platvormide tootlus on garanteeritud?

Ei — kapital on ohus. Kontrolli riskiklassid ja tagatiste väärtused.

Kas mul peab olema Eesti maksuresidentsus?

Ei; platvormid peavad kinni Eesti maksu. Sa esitad täiendava maksukohustuse koduriigis.

Valmis passiivseks Balti tuluks?

Kirjuta info@bryanestates.ee või helista +372 123 4567, et saada personaalne ühisrahastuse ja REIT-i jaotusplaan.