Kinnisvara Ostmine Eestis: Kinnisvaramaaklerid ja Maakleritasude Juhend

John Philips
Nov 13
2 min read

1 | Miks Palkata Maakler?

Turuintelligents – juurdepääs turuvälistele pakkumistele ja müügistatistikale.
Keelesild – kaheskeelsed läbirääkimised & paberimajandus.
Vastavuse valvur – maaklerid kontrollivad omandiõigust, koormatisi ja rahapesureegleid.
Ühe peatuse koordineerimine – näitamised, notari broneerimine, kommunaalide üleviimised.

2 | Kuidas Eesti Maaklerlust Reguleeritakse

Aspekt	Detail
Litsents	Vabatahtlik sertifikaat (Kutsekoda tase 5) – küsi tõendit.
Ombudsman	Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL).
Rahapesu vastane kontroll	Maaklerid peavad koguma KYC tehingute puhul ≥ 10 000 €.
Reklaamireeglid	Peab näitama koguhinda koos KM-i & maakleritasuga.

3 | Maakleritasude Struktuurid (2025)

Tehing	Tüüpiline Tasu	Kes Maksab?
Eluruumi müük	2 %–4 % hinnast (min 3 000 €)	Müüja
Äripinna müük	1 %–3 % (läbiräägitav >1 M€ puhul)	Müüja
Ostja-agentuuri otsing	1 %–1,5 % (või tulemusboonus)	Ostja
Pikaajaline üür	1 kuu üür + 20 % KM	Üürnik (Tallinna norm)
Lühiajaline haldus	12 %–20 % tulust	Omanik

Alla keskmiku läbirääkimine on lihtsam tasakaalus või ostjaturgudel.

4 | Eksklusiivne vs Avatud Mandaat

Omadus	Eksklusiivmandaat (Ainuesindusleping)	Avatud Müük
Maaklerite arv	Ainult 1 firma	Mitu maaklerit
Tasu, kui leiad ise ostja?	Ikka makstav	Ei
Turunduskulud	Suured (pro-fotod, 3D tuur)	Põhilised
Tüüpiline kestus	3–6 kuud	Jooksev kuust-kuusse

Pro nõuanne: Lisa “ise leitud ostja” erand (nt lähedane sõber) vähendatud tasuga.

5 | Oma Maaklerlepingut Läbirääkides

Ulatus – müük, üürid või mõlemad?
Miinimumhind – sea põrand; maakler peab madalamaks minemiseks luba küsima.
Raportite sagedus – iganädalane e-kiri vaatamiste & päringutega.
Etteteatamisaeg – 14 päeva on standard; väldi >30-päevast lukustust.
Taganemisklausel – 48 h õigus lepingust loobuda pärast allkirjastamist.

6 | Kuidas Maaklerid Leiavad Turuväliseid Tehinguid

Arendajate eelturule mineku nimekirjad (Tallinn, Tartu).
Pärandvara – pärijad müüvad kiiresti.
Aegunud kuulutused – omanikud pettunud eelmises maakleris.
Sisesed WhatsApp & Slack võrgustikud – taskukuulutused enne portaale.

Küsi oma maaklerilt, mitu turuvälist tehingut ta sulges viimase 12 kuu jooksul.

7 | Punased Lipud, Millele Tähele Panna

❌ Kirjaliku mandaadi puudumine – käepigistehingud riskivad topelttasuga.❌ Maakler omab vara – konflikti tuleb avalikustada kirjalikult või loobu.❌ Surve suuliste pakkumiste jaoks – nõua kirjalikku PDF-i tähtaegadega.❌ Litsentsita flipperid, kes esitavad end “konsultantidena”.

8 | Ostja-Agendi Etikett Eestis

Do (Tee)	Don’t (Ära Tee)
Ole täpne; austa 5-min vaatamisaknaid	Tühista viimasel minutil etteteatamiseta
Esita eelarve & ajakava ette	Peida laenu staatus – raiskab aega
Anna ausat tagasisidet pärast vaatamist	Tee liiga madal pakkumine (–20 %) kuumades piirkondades

9 | Bryan Estates Maakleriteenused

Kaheskeelsed mandaadid paindliku loobumisvõimalusega.
2,2 % fikseeritud tasu eksklusiivmüükide puhul (Tallinn, Tartu).
Ostja otsingu retainerid alates 2 500 €, ostul mahaarvestatavad.
AI-põhine hinnamudel (±1,9 % täpsus) müügihinna seadmiseks.
Iganädalane juhtpaneel — portaali statistika, päringulogid, ostjate soojuskaart.