Kinnisvara Ostmine Eestis: Lühiajalise üüri ja Airbnb Vastavuse Juhend

Miks keskenduda lühiajalise üüri reeglitele?

Eesti turismi taastumine ja diginomaadide sissevool muudavad puhkusekorterid tulusaks — kui järgite reegleid. Õige registreeringu või maksude maksmata jätmine võib kaasa tuua trahvid ja litsentsi tühistamise.

1. Litsentside ülevaade (2025)

Linn / piirkond	Kas litsents on vajalik?	Väljaandja	Tüüpiline tasu
Tallinn	Jah (Majutusteenuse litsents)	Tallinna Linnavalitsus	€75 esimene üksus, €30 iga järgmine
Tartu & Pärnu	Jah (omavalitsuse teade)	Kohalik omavalitsus	€50 – €70
Maa-omavalitsused	Sageli mitte, kuid kohustus teavitada Statistikaametit	Kohalik vald	Tavaliselt tasuta

Nõuanne: Taotlege veebis Eesti e-valitsuse portaalis; kinnituse saate 5–10 tööpäeva jooksul.

2. Olulised regulatsioonid

1. 90 päeva piirang? Tallinnas ööde ülempiiri ei ole (erinevalt paljudest ELi linnadest), kuid hõivatust jälgitakse, et vähendada kaebusi müra kohta.

2. Külaliste register – kõik majutajad peavad 24 h jooksul pärast sisseregistreerimist edastama andmed Politsei- ja Piirivalveametile.

3. Ohutusvarustus – suitsuandur, tuletekk ja vingugaasiandur (gaasi- või tahkekütuse küttel) on kohustuslikud.

4. Kindlustuse klausel – Tallinn nõuab üürileandja vastutuskindlustust vähemalt €32 000 ulatuses.

5. Energiaklassi märgistus – hoonete puhul, mis valmisid pärast 2013. aastat, tuleb kuulutustes näidata energiaklassi.

3. Maksu- ja käibemaksu kaalutlused

Aastakäive (viimased 12 kuud)	KM registreerimine	Määr
≤ €40 000	Valikuline	–
> €40 000	Kohustuslik	22% (2025 määr)

• Üüritulu maks: 20% ühtne määr; lubatud maha arvata koristus, platvormitasud ja kommunaalid.

• Kohalik turismimaks: puudub kogu riigis — hea uudis marginaalide jaoks.

  
  

4. Kasumi suurendamise strateegiad

• Ise sisseregistreerimine nutilukkudega — meelitab hilisõhtuseid saabumisi, vähendab personali kulu

• Vahekoristuse pakkumine — €20–€30 lisateenus pikemate broneeringute ajal

• Diginomaadide paketid — 1 Gbps internet, monitor, ergonoomiline tool võivad õigustada +10% öist hinda

• Hooajaline hinnastus — kohandage kruiisilaevade graafikuga (mai–september tipphooaeg)

  
  

5. Riskijuhtimine

• Lisage üüritulu kaotuskatte klausel oma hoonekindlustusse.

• Paigaldage mürasensorid; Tallinna trahvid algavad €200 korduvate häiringute eest.

• Kasutage deposiidi eeltõendeid Airbnb või Booking.com platvormil väiksemate kahjude katteks.

  
  

6. Kuidas Bryan Estates toetab lühiajalisi investoreid

• Litsentsi taotlemine ja külaliste registri automatiseerimine

• Dünaamiline hinnastusmootor — värskendab hindu igapäevaselt kõikidel platvormidel

• 24/7 klienditugi inglise, eesti, soome ja saksa keeles

• Igakuised KM- ja maksuaruanded, valmis e-Maksu esituseks

  
  

Korduma kippuvad küsimused

Kas välismaalased saavad majutada Eestit külastamata?

Jah — kohaliku kinnisvarahalduslepingu ja distantsilt esitatud litsentsitaotluse kaudu.

Kas korterid vajavad korteriühistu luba?

Kontrollige põhikirja; paljud Tallinna korteriühistud nõuavad enamusotsust lühiajalise üüri jaoks.

Mis on tüüpiline täituvusmäär?

Tallinna kesklinnas keskmiselt 72% aprill–oktoober, 45% november–märts.

Kas olete valmis oma Eesti Airbnb käivitama?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada litsentsi kontrollnimekiri ja tulu prognoos 24 tunni jooksul.