Kinnisvara Ostmine Eestis: Metsamaa ja Põllumaa Investeerimisjuhend

1 | Miks Vaadata Maad, Mitte Telliskive?

• Stabiilne tootlus – ajalooline Eesti puiduhinna CAGR ≈ 4 % (pluss perioodiline raietulu).

• Inflatsioonikaitse – maa väärtus ja saagihinnad tõusevad tavaliselt koos CPI-ga.

• EL ÜPP toetused – kuni 200 €/ha igal aastal kvalifitseeruvale põllumaale.

• Madalad hoolduskulud – metsatsüklid kestavad 20–30 aastat; ei ole üürnikke.

  
  

2 | Välismaalaste Omandireeglid

Maaliik	EL Kodanik	Väljaspool EL Kodanik	Lahendus
Haritav põllumaa	✔ (max 10 ha enne kooskõlastust)	✘ Vajab valitsuse luba	Osta Eesti registreeritud OÜ kaudu
Äriline metsamaa	✔ (sama kooskõlastuse piirid)	Luba	OÜ + kohalik juhatuse liige
Kaitsealune Natura 2000	✔/Luba	Luba	Riigilt üürimine

Taotlused >10 ha või piirialadel vajavad Maaeluministeeriumi kinnitust (60 päeva)

3 | Hinna- ja Tootluspilt (2025)

Piirkond	Põllumaa €/ha	Metsamaa €/ha	Neto tootlus*
Jõgeva / Tartu	7 500	4 800	4 %–6 %
Viljandi	6 200	4 200	4 %–5 %
Ida-Viru	5 000	3 500	5 % (kiirekasvuline kask)

*Tootlused sisaldavad raietulu või üüritasu pluss toetusi, miinus tee, kuivendus ja maksud.

4 | Tulususe Kanalid

1. Hooldusraied & lõppraied – müük Stora Enso, Graanul Invest tehastele.

2. Üür talunikele – 100–150 €/ha/aasta teravilja eest; omanik säilitab toetuse.

3. Süsihappekrediidid – pilootprogrammid maksavad 6–10 €/tCO₂ lisasidususe eest.

4. Tuule-/päikeseenergia rendid – 750–2 000 €/MW/aasta; kontrolli võrgu lähedust.

5 | Maksud ja Kulud

Kirje	Määr
Maamaks (põllumaa)	0 %–2,5 % katastriväärtusest (tihti 0 % <2 ha)
Raietulu tulumaks	20 % kasumilt (mahaarvatav istutus & tee kulud)
ÜPP toetuse maks	0 % (käsitletakse tuluna, kuid tasaarvestatav)
Metsatee hooldus	30–60 €/ha tsükli kohta

6 | Due-Diligence Kontrollnimekiri

• Mullaklass (boniteet) – määrab tootlikkuse; Klass I–II parim.

• Juurdepääsutee servituut – õigus harvest-veokitele.

• Kuivenduskraavid – kontrolli hooldusvõlga.

• Uuenduskohustus – 3 aastat pärast lageraiet.

• Jahipidamisõigus – kohalik jahiselts võib üürida 5–10 €/ha.

7 | Finantseerimisvõimalused

Laenuandja	LTV	Intressimäär	Tähtaeg
LHV “Roheline Maalaen”	60 %	Euribor + 2,1 %	15 a
Maaelu Arengufond	70 % (EL projektid)	1,8 %	10 a
Erakrediit	50 %	6 %–8 %	5 a sild

Tagatis: maa pant + raieõigused.

8 | Väljumisstrateegiad

• Astmeline müük – jaga 50 ha 5–10 ha tükkideks; +8 % lisaväärtus.

• Müük-tagasiüür kohalikule talunikule – võta raha välja, säilita passiivne üür.

• REIT koondmüük – pakenda ≥300 ha ja müü Balti metsa fondile.

9 | Bryan Estates Maa Teenused

• Mulla & puidu inventuur LiDAR kaardistusega.

• Loamenetluse vormistamine välisinvestoritele (OÜ loomine, ministeeriumi kinnitus).

• ÜPP toetuse taotlus & iga-aastane aruandlus.

• Uuendamine, jahipidamise- ja süsinikukrediidihaldus.

Korduma Kippuvad Küsimused

Kas saan põllumaal elada?

Jah — kuni 300 m² hooned lubatud vallavalitsuse loaga; suuremad farmid vajavad detailplaneeringut.

Kui tihti saan raiet teha?

Sõltub liigist: mänd 70–120 a, kuusk 60–80 a, kask kiirraie 40 a.

Kas põllumaa on KM-vaba?

Maamüük on KM-vaba; raietulu lisab 22 % käibemaksu (OÜ kaudu tagastatav).

Valmis Külvama Kasumi Seemneid?

Kirjuta info@bryanestates.ee või helista +372 123 4567, et saada kohandatud põllumaa ja metsamaa portfellipakkumine.