Kinnisvara ostmine Eestis: Rannikualade ja Saarte Kinnisvara Juhend

Miks valida rannikuala?

• Panoraamsed vaated Läänemerele

• Kiiresti kasvav lühiajalise üüri nõudlus (suvehooaja täituvus sageli 80 %+ )

• Madalam maamaks paljudes maapiirkondades

Kuid Eesti rannikuala kaitse seadus tähendab lisasamme — eriti välisostjatele.

1. Omanikuks saamise reeglid lühidalt

Tsoon	Välisomand	Põhitingimused
Mandri rannik (200 m rannikust)	✔ Lubatud	Ehituspiirangud kõrgusele ja ehitusjoonele
Väikesed saared (<1 km²)	✘ Piiratud	Ainult EL/EMP kodanikud või Eesti ettevõtted
Suured saared (Saaremaa, Hiiumaa)	✔ Lubatud	Vajalik luba, kui krunt >10 ha
Piirialad (nt Peipsi järv)	Vajalik luba	Kaitseministeeriumi kooskõlastus

Lahendus: osta Eesti OÜ kaudu, kus olete 100% osanik — load on lihtsamad.

2. Ehitus- ja renoveerimispiirangud

• Ranniku kaitsevöönd: 20–100 m kõrgeima veepiiri joone lähistelt (sõltub maakonnast)

• Kõrguspiirang: tavaliselt kuni 8 m harjakõrgust kaitsevööndis

• Vaatekoridor: naabritel on õigus päikesevalgusele; ärge blokeerige vaateid

• Mereline pärand: eriline disainikooskõlastus tuletornide või luidete lähedal

  
  

3. Kulude ülevaade (2025)

Kuluartikkel	Tüüpiline vahemik
Mereäärne krunt (ilma kommunikatsioonideta)	€20–€60 /m²
Kommunikatsioonidega krunt Kuressaares	€70–€110 /m²
Kaev + septikusüsteem	€8 000–€15 000
Ranniku erosiooni uuring	€1 200–€1 800
Aastane maamaks	0–2,5 % maa väärtusest (sageli 0 % alalisel elukohal)

4. Finantseerimise ja kindlustuse nõuanded

• Sissemakse: pangad piiravad LTV-d 60–65% tasemel maapiirkonna rannikukruntidel

• Tormikahjude lisakindlustus: lisage üleujutuskaitse; preemiad +8–12 %

• Rohetoetused: kuni 30 % toetust A-klassi rannikuelamutele koos soojuspumba ja päikesepaneelidega

  
  

5. Lühiajalise üüri potentsiaal

Piirkond	Keskmine hind öö	Tipphooaja täituvus
Pärnu rand	€120	85 % (juuni–august)
Saaremaa	€110	78 %
Haapsalu	€95	74 %

Kaugtöö trend hoiab hooajavälise täituvuse ~45 %.

6. Viis punast lippu, mida kontrollida

1. Erosioonikaardid — küsige vallalt 50-aastast rannikuprojektsiooni

2. Teeühendus — kas eraõiguslik servituut või riigi hooldatud tee?

3. Pinnasevee tase — kõrge põhjavesi võib keldriehitust takistada

4. Linnualade pesitsusaeg — ehituskeelud aprillist juunini Natura 2000 aladel

5. Praamisõidu graafikud — osadel saartel talvised jäätee-sulgumised; arvestage logistikat

7. Kuidas Bryan Estates aitab rannapiirkonna ostjaid

• Kruntide leidmine drooniuuringute ja erosiooniraportitega

• Luba-taotluste paketid, sh Kaitseministeeriumi kooskõlastused

• Kohalik ehitajate võrgustik soolataluvate materjalidega

• Lühiajalise üüri haldus ja külaliste transpordi partnerid (praam + shuttle)

  
  

Korduma kippuvad küsimused

Kas mitte-ELi kodanik võib Saaremaal osta?

Jah, kuid >10 ha kruntidel või piirialadel on vaja Kaitseministeeriumi luba.

Kas teise kodu eest on kinnisvaramaks?

Ainult maamaks; hooned ise ei kuulu maksustamisele.

Kas ma võin rajada erakaid?

Vajalik on eraldi Veeseaduse luba ja keskkonnamõjude hindamine.

Kas soovite kindlustada oma rannamaja Eestis?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada rannapiirkonna kinnisvarasoovitused ja vastavusnõuete teekaart.