Kinnisvara Ostmine Eestis: Sisustamise ja Siseviimistluse Juhend

1 | Miks planeerida siseviimistlust varakult?

• Vacancy-kulud – iga nädal ilma sisustuseta = kaotatud üür.

• Laenuklauslid – mõned üüriinvesteeringu laenud nõuavad elamiskõlblikku üksust 30 päeva jooksul.

• Käibemaksu optimeerimine – tagastatav OÜ-le kuuluva üüripinna puhul, kui arveldus on korrektselt tehtud.

2 | Kulude orientiirid (2025)

Kinnisvara tüüp	Suurus	Eelarve – Põhiline (€)	Eelarve – Premium (€)
Stuudio (Tallinn)	25 m²	4 500	7 000
1-toaline korter	40 m²	6 000	10 000
2-toaline korter	60 m²	8 500	14 000
Pereelamu	120 m²	15 000	28 000

Jaotus: ± 45 % mööbel, 25 % seadmed, 15 % valgustus & dekoratsioon, 15 % tööjõud + transport.

3 | Kohalikud tarnijad & tarneajad

Kategooria	Tarnija	Tarneaeg	Märkused
Lamepakend	IKEA Tallinn	1 – 5 päeva	Click-&-collect või tarne €69
Täispuit	Softrend, Woodman	2 – 4 nädalat	Valmistatud Eestis
Seadmed	Expert, Euronics	3 – 7 päeva	Tihti sisaldub tasuta paigaldus
Kohandatud kapid	Elfa, Liuglev Uks	3 nädalat + mõõtmisvisiit	10-aastane garantii

Hulgitellimused (≥ €10 k) saavad kuni 10 % soodustuse — küsige “projekti hind”.

4 | Disainipõhimõtted kõrgetootlusega üüripindadele

1. Neutraalne palett – valged seinad, tamme laminaat, matt-musta toonid.

2. Vastupidavad kangad – eemaldatavad, pestavad katted (60000 Martindale+).

3. Nutikas panipaik – voodialused sahtlid, esiku jalanõukapid.

4. Plug-&-play Wi-Fi – ruuter eeltõmmatud elutoa TV seina juurde.

5. LED-valgustus – 3000 K soe valge; elutoas/magamistoas dimmerid.

5 | Siseviimistluse ajakava (tüüpiline 1-toaline)

Päev	Ülesanne
0	Võtmete üleandmine; ruumide mõõtmine.
1–2	Lõplik mööbliloend ja tellimus IKEA + seadmed.
5–6	Lamepakendi tarne & kokkupanek; elektrikud paigaldavad valgustid.
7	Dekoor, kardinad; põhjalik koristus.
8	Fotosessioon kuulutuste jaoks — samal päeval üles.

Tühijäämise kulu: 1 nädal võrreldes 4–6 nädala isetegemisega.

6 | Eelarve säästmise nipid

• Kombopakid – IKEA “Complete Studio” komplektid säästavad 12 %.

• Cashback-kaardid – LHV Partnerkaart annab 5 % tagasimakse valitud poodides.

• Seadmete paketid – kolme seadme (ahi, pliit, õhupuhasti) ost = tasuta nõudepesumasin.

• Taaskasutatud – Upstream pood pakub A-klassi tagastusi –30 %.

7 | Maksu- ja raamatupidamisnõuanded

Omanik	KM tagastus	Amortisatsioon
Eraisik	Ei	10 %/aastas 10 aasta jooksul
OÜ ettevõte	Jah (22 % tagasi)	20 % kahanev saldo

Hoidke eraldi SKUd mööbli ja ehitusparenduste jaoks; raamatupidajad hindavad selgeid kandeid.

8 | Bryan Estates täisteenuslik sisustamine

• Disaini meeleolu-plaadid 48 h jooksul plaanist.

• Keskmine paigaldusaeg: 5 päeva võtmetest kuni üürivalmiduseni.

• Edasimüügisoodustused edasi antud — sääst ~8 % võrreldes jaehinnaga.

• Pildistamine & 3D-tuur kaasas kuulutuse tõstmiseks.

Korduma kippuvad küsimused

Kas saan mööbli käibemaksuta importida?

Jah — kui ostate EL tarnija kaudu pöördmaksustamisega oma KM-registreeritud OÜ-le.

Kas lamepakend sobib luksusüüripindadele?

Kombineerige kõrge kulumisega esemed (diivan, voodi) premium-brändidelt; söögilauad ja

abilaud võivad olla IKEA.

Kas mul on vaja sisearhitekti?

Eelarvete puhul < €10 k piisavad mallid. Premium-üksused saavad kasu disaineri 5 % tasust, mis tõstab üüri ~10 %.

Valmis sisustama nagu professionaal?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada personaalne siseviimistluse pakkumine ja ostunimekiri.