Kinnisvara ostmine Eestis: Valuutavahetuse ja Rahaülekannete Juhend
- John Philips
- Nov 8
- 2 min read
1 | Miks valuutastrateegia on oluline
1–3 % kulude erinevus €200 000 ostu puhul tähendab kuni €6 000 säästu või kaotust.
Pangad võivad võtta 5+ tööpäeva — riskid notariaalse tehingu viibimisega.
Rahapesu tõkestamise (AML) kontrollid karmistuvad igal aastal; hoia dokumendid valmis.
2 | Ülekannete kanalid võrreldes
Kanal | Kiirus | Kogu FX-marginaal* | Päevane limiit |
Kohalik panga SWIFT | 2–5 päeva | 1.5 %–3 % | € varieeruv |
Wise (TransferWise) | Sama päev | 0.35 % | €1 000 000 |
Revolut Business | Sama päev | 0.4 %–0.6 % | €5 000 000 |
Currencycloud / OFX | T+1 | 0.3 %–0.5 % | Piiramatu |
Krüpto off-ramp (USDT → EUR) | Minutid | 0.2 % + spread | Börsi piirang |
*Sisaldab valuutavahetuse marginaali + ülekandetasu keskmist (juuli 2025).
3 | Vastavuskontrolli nimekiri
Rahastuse päritolu kiri – palgatõendid, müügileping või laenuleping.
KYC – pass + selfie ülekandeplatvormi kaudu.
Kinnita saaja – notari deposiit või müüja IBAN; kontrolli BIC koodi.
FX-leping – lukusta kurss (forward-leping), kui notarini > 30 päeva.
Nipp: Eesti notari deposiitkontod aktsepteerivad Wise/SEPA ülekandeid seni, kuni saatja nimi langeb kokku ostja nimega lepingus.
4 | Ülekande ajastamine
Etapp | FX-tegevus |
Pakkumine aktsepteeritud | Broneeri 30 % sissemakse — lukusta kurss, kui turg on kõikuv. |
Laenu kinnitamine | Hedges ülejäänud omafinantseering forward’i või optsioonidega. |
1 nädal enne notarit | Kanna kogu summa deposiidikontole; kasuta sama päeva SEPA’t. |
Pärast tehingut | Hoia €3 000 reservi maksudeks ja mööbliarveteks. |
5 | Kuidas vältida varjatud tasusid
Ilma-SWIFT pangad – kasuta platvorme kohalike EL-i maksekanalitega, et vältida €15–€50 tasusid.
Kontrolli vastuvõtutasusid – mõned Eesti pangad hoiavad €5 kinni; lisa varu.
Jaga ülekandeid – < €1 000 000 summad liiguvad kiiremini ja väiksema kontrollikoormusega.
Küsi “OUR” koodiga makset – saatja katab kõik tasud, nii jõuab deposiidile netosumma.
6 | Valuutariski näide
Kui EUR/USD liigub –4 % pakkumise ja notaripäeva vahel:
€120 000 omafinantseeringu puhul = FX kaotus ≈ €4 800.
0.4 % forward-lepingu tasu (€480) oleks kursi lukustanud — sääst ≈ €4 320.
7 | Bryan Estates FX Concierge
Reaalajas kursihoiatused, kui euro nõrgeneb.
Eeltäidetud KYC paketid Wise’i ja Revoluti jaoks.
Forward-lepingu läbirääkimised tipptasemel maakleritega (keskmine marginaal 0.25 %).
Sama päeva kinnitus notarile — väldi tehingu viivitusi.
Korduma Kippuvad Küsimused
Kas ma võin müüjale maksta USD-s?
Ei — kinnisvaratehingud Eestis peavad olema eurodes; konverteeri enne notarit.
Kas Eestis maksustatakse valuutavahetust?
Ei — isiklikult tehtud valuutavahetusel kapitalikasumi maksu ei ole.
Mis saab, kui platvorm mu raha külmutab?
Esita lisadokumendid; Bryan Estates suhtleb, et vabastamine kiirendataks.
Valmis oma eurod sujuvalt liigutama?
Kirjuta info@bryanestates.ee või helista +372 123 4567, et saada personaalne FX-ülekande plaan ja eelistariifiga vautšer.
Comments