Kinnisvara Ostmine Eestis: äri- ja Segakasutusega Kinnisvara Juhend

Miks vaadata kaugemale elamispindadest?

• Kõrgem netotootlus — büroo- ja laohoonete keskmine tootlus on 6–7%, ületades enamiku Tallinna kortereid.

• Inflatsiooni kaitse — indeksiga seotud üürilepingud korrigeeritakse igal aastal.

• Äriüürnikud — pikemad lepingud (5–10 aastat) ja madalam üürnike vahetumise risk.

  
  

1. Põhilised ärikinnisvara klassid

Vara	Esmataseme tootlus (2025)	Lepingu pikkus	Vakantsuse trend
A-klassi büroo (CBD)	6,0%	5–7 a	9% (langus)
Peatänava kaubandus	6,3%	3–5 a	6% (stabiilne)
Kaubanduskeskus / supermarket	6,7%	8–10 a	3% (madal)
Linnaladu / logistika	7,1%	5–10 a	2% (väga madal)
Segakasutus (büroo+kaubandus)	6,4%	4–6 a	5% (stabiilne)

2. Õiguslikud ja maksupõhimõtted

• Osaluse ost vs vara ost — SPV osade ostuga saab edasi lükata kinnistusraamatu tasusid ja säästa käibemaksu.

• Käibemaks (22%) — rakendub enamikele äripindade üüridele; < €40k käibega üürnike puhul võimalik erand.

• Triple-net lepingud — üürnik tasub kõrvalkulud, kindlustuse ja kinnisvaramaksu; levinud logistikasektoris.

• Keskkonna due diligence — I faasi uuring kohustuslik ladude ja kütusetanklate lähedal olevate kruntide puhul.

  
  

3. Finantseerimise ülevaade

Laenuandja tüüp	LTV	Marginaal Euribori peale	Märkused
Kohalikud pangad (Swedbank, SEB, LHV)	≤ 65%	2,0 – 2,4 pp	Eelistavad mitme üürnikuga vara
Põhjamaade võlafondid	≤ 70%	3,0 – 3,8 pp	Kiirem väljamakse
Sale-&-leaseback müüjapoolne finantseerimine	≤ 80%	Fikseeritud 5%	Sobib ühe üürnikuga objektidele

Nõuanne: Esitage üürnike nimekiri (rent roll) ja kaalutud keskmise üürilepingu pikkuse kokkuvõte (WALT – Weighted Average Lease Term), et saada parimad tingimused.

4. Due diligence kontrollnimekiri

1. Üürilepingute audit — katkestamisklauslid, indekseerimine, üürnike taust

2. Tehniline ülevaatus — BOMA pindala, HVAC vanus, tuleohutusnõuete täitmine

3. Teenustasude arvestus — viimase 3 aasta eelarved vs tegelikud kulud

4. Detailplaneeringu kontroll — Tallinna 2024 masterplaan mõjutab krundi kasutust

5. KapEx prognoos — katus, liftid, fassaad; arvestage tootluse kalkulatsioonis

5. Lisandväärtuse strateegiad

• Koosolekuruumideks ümberehitus — vabade büroopindade aktiveerimine, sihtgrupiks idufirmad

• Roheline renoveerimine — klass B energiaklass → üüri kasv +0,5 €/m² ja rohelaenu soodustus

• Viimase miili logistika — vähekasutatud lao/kaubanduspindade ümberkujundamine e-kaubanduse sõlmpunktideks

• Segakasutuse ülesehitus — elamukorruste lisamine kaubanduspoodiumile Kesklinnas

  
  

6. Väljumisvõimalused

Strateegia	Tüüpiline IRR	Investeeringu pikkus
Stabiliseerimine & refinantseerimine	12–14%	2–3 a
Edasimüük REIT-ile	15–18%	3–5 a
IPO Baltic First Northis	20%+	5–7 a

7. Kuidas Bryan Estates toetab ärikliente

• Off-market tehingud — projektid pankadelt ja ettevõtetelt enne avalikku turgu

• Üürnike leidmise teenus — oma maaklerid täidavad tühjad pinnad kiiresti

• Rohelaenu pakendamine — suhtleme pankadega EPC-põhiste intressisoodustuste saamiseks

• Varahalduse töölaud — reaalajas KPI-d: WALT, võlad, CapEx

  
  

Korduma kippuvad küsimused

Kas välismaalased võivad omada ärimaad otse?

Jah — piiranguid ei ole, erinevalt teatud maatükkidest.

Kas Eestis on tempelmaks?

Ei. Ainult notari- ja kinnistusraamatu tasud (piiratud ~0,4% hinnast).

Kas mul on vaja Eesti KM-registrit?

Ainult siis, kui maksustatav käive ületab €40k aastas või kui otsustate üüri maksustada.

Valmis uurima Eesti ärikinnisvara turgu?

Kirjutage info@bryanestates.ee või helistage +372 123 4567, et saada kohandatud pakkumisi ja tootluse kalkulaator.