Kuidas on Eesti seaduste kohaselt struktureeritud rendi-omandiõiguse lepingud

Rendi-omandiõiguse lepinguid mõistetakse Eestis sageli valesti. Kuigi kontseptsioon ise on seaduslik, ei ole Eesti seaduste kohaselt olemas ühte kindlat „rendi-omandiõiguse“ lepingut . Selle asemel luuakse need kokkulepped mitme seaduslikult tunnustatud lepingu kombineerimise teel, millel igaühel on kindel roll ja riskiprofiil.

See artikkel selgitab , kuidas on Eesti õiguse kohaselt struktureeritud rendi-omandi lepingud , mida iga komponent teeb ning kus peavad ostjad ja müüjad olema eriti ettevaatlikud.

Miks üürimine omamise eesmärgil on lepinguline struktuur, mitte juriidiline kategooria

Eesti asjaõigus on formaalne ja registripõhine. Omandiõigust, rahastamist ja kasutust käsitletakse eraldi õigusküsimustena .

Selle tulemusena:

• Üürimine omamise eesmärgil ei ole õigusaktides määratletud

• Kohtud vaatavad sisu rohkem kui silte

• Iga lepingut hinnatakse eraldi

Kehtiv üüri-omandiõiguse korraldus sõltub täielikult sellest, kuidas lepingud on koostatud ja ühendatud .

Üüri-omandiõigusega struktuuri põhilised juriidilised komponendid

Enamik üüri-omandiõiguse lepinguid Eestis sisaldavad kahte või kolme eraldi lepingut , millest igaühel on erinev õiguslik eesmärk.

1. Üüri- (rendi-) leping

Õiguslik roll

Üürileping reguleerib:

• Üürniku õigus kinnisvara valdada

• Igakuised üürimaksed

• Hooldus- ja kasutusreeglid

Käesolev leping on reguleeritud Eesti seadustega ja on juriidiliselt sõltumatu mis tahes tulevastest ostudest.

Olulised punktid, mida jälgida

• Üür ei loo omandiõigust

• Pikaajalised üürilepingud ei asenda notariaalselt kinnitatud müüki

• Lõpetamise reeglid kehtivad ka siis, kui ost on planeeritud

Üürileping peab juriidiliselt iseseisvalt toimima.

2. Ostuvõimaluse leping

Õiguslik roll

Optsioonileping annab üürnikule:

• Õigus (kuid mitte kohustus) kinnisvara osta

• Kindlaksmääratud aja jooksul

• Eelnevalt kindlaksmääratud tingimustel

See on Eestis kõige levinum ja paindlikum konstruktsioon.

Mis tuleb selgelt määratleda

• Ostuhind või hinnakujundusvalem

• Optsiooni teostamise tähtaeg

• Optsiooni teostamise meetod

• Optsiooni kehtivuse lõppemise tagajärjed

Ilma nendeta võib see valik olla jõustamatu.

3. Eelmüügileping (alternatiivne struktuur)

Õiguslik roll

Valikuvõimaluse asemel võivad pooled kasutada esialgset müügilepingut , mis:

• Kohustab mõlemat poolt tulevase tehinguga

• Määrab lõpliku müügi siduvad tingimused

• Loob suuremad kohustused kui valikuvõimalus

Suurem risk, suurem pühendumus

• Vähem paindlikkust mõlemale poolele

• Suurem kokkupuude, kui asjaolud muutuvad

• Sagedasem vaidluste allikas

Seda struktuuri tuleks kasutada ettevaatlikult ja professionaalselt.

Maksekorraldus Eesti seaduste alusel

Üür vs ostukrediit

Eesti seaduste kohaselt:

• Üür on juriidiliselt ostumaksetest eraldi

• Maksed vähendavad ostuhinda ainult siis, kui see on selgesõnaliselt märgitud.

Võimalike mudelite hulka kuuluvad:

• Puhas üür (ilma krediidita)

• Osaline krediit ostu eest

• Eraldi osamaksetega maksmine väljaspool üüri

Ebamäärasus on siin üks levinumaid konfliktide põhjuseid.

Omandiõiguse üleandmine: mittekaubeldav reegel

Notariaalne kinnitus ja kinnistusraamat

Sõltumata konstruktsioonist:

• Omandiõiguse üleminek toimub ainult notariaalselt kinnitatud müügilepingu alusel.

• Registreerimine Eesti kinnistusraamatus on kohustuslik

• Ükski eraõiguslik leping ei saa seda nõuet mööda hiilida

Kuni notariaalse kinnituseni:

• Ostja on juriidiliselt üürnik

• Müüja jääb omanikuks

Tarbijakaitse ja regulatiivsed kaalutlused

Kui:

• Müüja on ettevõte

• Ostja on eraisik

• Maksed sarnanevad rahastamisega

Seejärel võib kokkulepe käivitada:

• Tarbijakaitse kohustused

• Avalikustamisnõuded

• Krediidiga seotud juriidiline kontroll

See on eriti oluline arendajate juhitavate üüri- ja omandiõiguse pakkumiste puhul.

Üüri-omandiõigusega struktuuri tüüpiline ajajoon

1. Üürileping allkirjastatud

2. Optsiooni- või eelmüügileping sõlmitud

3. Üürnik kasutab kinnisvara ja maksab üüri

4. Ostja kindlustab rahastamise või kapitali

5. Optsiooni teostamine või eelmüügi jõustamine

6. Lõplik notariaalselt kinnitatud ost sooritatud

Iga samm peab olema juriidiliselt kooskõlas.

Millal seda struktuuri tegelikult kasutatakse?

Üüri-omandiõigusega ehitisi kasutatakse tavaliselt järgmistel juhtudel:

• Ostjad vajavad rahastamise saamiseks kvalifitseerumiseks aega

• Kapital pole ajutiselt saadaval

• Kinnisvara on ainulaadne või mittelikviidne

Paljude ostjate jaoks on otseost lihtsam – vaata Kinnisvara ostmine Eestis .

Lõppsõna: struktuur määrab seaduslikkuse

Rendi-omandiõiguse lepingud on Eestis täiesti seaduslikud, kuid ainult siis, kui need on korralikult struktureeritud . Iga element peab olema kooskõlas Eesti lepinguõiguse, asjaõiguse ja registreerimisreeglitega.

Kui kaalute üürilepingu sõlmimist või soovite teada, kas kavandatav ehitis on juriidiliselt korrektne, saab Bryan Estates teid aidata riskide hindamisel ja kinnisvara omandamise kõige turvalisema tee valimisel Eestis.