Kuidas üüri-ost-ost aitab müüa turul olevaid kinnisvaraobjekte

Olete oma kinnisvara müüki pannud õiglase hinnaga. Fotod näevad suurepärased välja. Asukoht on kindel. Kuid nädalatest saavad kuud ja te ikka ootate tõsiseid pakkumisi. Kõlab tuttavalt? Kui kinnisvara on liiga kaua turul seisnud, hakkab tunduma, nagu oleksite teadmatuses ja pealt näete, kuidas hoidmiskulud kuhjuvad, samal ajal kui potentsiaalsed ostjad teie kuulutust pidevalt kerivad.

Siin on hea uudis: üürimine ja omamine võib olla just see lahendus, mida vajate selle ummikseisu murdmiseks.

Miks head kinnisvara mõnikord ei müüda

Enne lahendustest rääkimist uurime probleemi olemust. Teie kinnisvara võib küll täiesti korras olla, kuid tänapäeva turul võivad mitmed tegurid teie vastu töötada.

Ostja finantseerimise väljakutsed: Eesti pangad on viimastel aastatel laenunõudeid karmistanud. Noored pered ja esmakordsed ostjad, kes soovivad teie kinnisvara, ei saa veel traditsioonilisi hüpoteeklaene. Neil on küll kindel töökoht ja head kavatsused, kuid nende krediidiajalugu on liiga lühike või sissemakse pole piisavalt suur.

Turu üleküllastumine: kui teie kinnisvara asub arenduses, kus on korraga müügis mitu ühikut, on ostjatel liiga palju valikuvõimalusi. Nad otsivad edasi, oodates, et keegi pilgutaks silma ja langetaks hinda.

Majanduslik ebakindlus: Kui inimesed on mures töökoha kindluse või tulevase sissetuleku pärast, kõhklevad nad suurte ostude tegemisel. Nad ei ütle "ei" konkreetselt teie kinnisvarale; nad ütlevad "mitte veel" ükskõik millisele kinnisvarale.

Hinnataju: Võib-olla on teie küsitav hind tegelikult õiglane, kuid hiljutised allahindlused ja sundmüügid on teie piirkonna ostjaid tinginud madalamate hindade ootuses. Nad ootavad teie järeleandmisi, isegi kui teie hinnad on juba mõistlikud.

Ükski neist probleemidest ei tähenda, et teie kinnisvaral oleks vigu. Need lihtsalt tähendavad, et traditsiooniline müügimeetod ei sobi hetkel saadaolevate ostjatega.

Kuidas üüri-omandiõigus võrrandit muudab

Kui liigute „müüdava kinnisvara” staatuse asemel „üürimiseks ja omamiseks saadaval” staatuse juurde, laiendate kohe oma potentsiaalsete ostjate ringi. Siin on põhjused, miks see nii hästi toimib kinnisvara puhul, mis ei koli:

Nüüd sihite inimesi, kes soovivad omada, kuid ei kvalifitseeru täna rahastamisele. See on tegelikult tohutu turusegment. Need ostjad on sageli motiveeritumad kui traditsioonilised ostjad, kuna pangad on nad tagasi lükanud ja otsivad alternatiive.

Üüri-ost-ost struktuur annab neile aega oma krediidiskoori parandamiseks, suurema sissemakse jaoks säästmiseks või stabiilsema tööajaloo loomiseks. Sa pakud neile midagi, mida nad tõeliselt vajavad: teed edasi, kui uksed pidevalt sulguvad.

Psühholoogia, mis muudab vananenud kuulutused taas värskeks

Mängus on ka psühholoogiline element. Kui kinnisvara on kuid müümata seisnud, hakkavad ostjad mõtlema, mis sellega lahti on. Kuulutus muutub vananenud. Aga kui sama kinnisvara ümber positsioneerida rendi- ja omaosaluse võimalusena, tundub see uue pakkumisena.

See on sama kinnisvara, aga nüüd esitlete seda lahendusena teisele probleemile. Selle asemel, et konkureerida kõigi teiste teie piirkonnas müüdavate kinnisvaraobjektidega, kuulute nüüd palju väiksemasse kategooriasse: kinnisvaraobjektid, mis pakuvad paindlikke omandivõimalusi.

See ümberpositsioneerimine võib külmaks läinud kuulutusele uut elu sisse puhuda. Äkitselt jagavad inimesed seda sõpradega, kes ei saanud traditsioonilist rahastamist. Kinnisvarafirmad räägivad sellest kui huvitavast võimalusest. Olete tekitanud elevust kinnisvara ümber, mida varem eirati.

Pärisnumbrid: mida võite oodata

Räägime realistlikest stsenaariumidest, kasutades tegelikke Eesti turutingimusi.

Stsenaarium üks: Tallinna äärelinna korter. Müügil hinnaga 135 000 eurot viis kuud ilma tõsiste pakkumisteta. Maksate 450 eurot kuus hüpoteeklaenu ja 100 eurot haldustasusid. Olete juba kaotanud 2750 eurot ülalpidamiskulusid.

Te lähete üle üürimisele ja omamise eesmärgil. Kolme nädala jooksul leiate sobiva üürniku-ostja, kes maksab 5000 eurot üürilepingu sõlmimise tasu ja nõustub maksma 950 eurot kuus kolme aasta jooksul, millest 150 eurot kuus arvestatakse ostusumma katteks. Lõplik ostuhind: 140 000 eurot (veidi kõrgem teie esialgsest müügihinnast, et arvestada ooteaega).

Tulemus: Olete optsioonitasuga koheselt oma kaotatud hoidmiskulud tagasi teeninud, teie rahavoog on nüüd iga kuu positiivne ja müüte kõrgema hinnaga kui algne küsimishind.

Teine stsenaarium: Tartu pereelamu. Müügil seitsmeks kuuks hinnaga 180 000 eurot nõrgal turul. Kolm hinnaalandust pole kuhugi jõudnud. Hoidmiskulud kasvavad.

Üürile anda ostmise eesmärgil koos 7000 € optsioonitasuga, 1200 €/kuu üür kolmeks aastaks, 200 €/kuu ostukrediit. Lõpphind: 185 000 €.

Tulemus: Te teenite igakuiselt tulu, selle asemel et raha kaotada, ja müüte lõpuks oma algse eesmärgi lähedale.

Kus üürimine omamiseks toimib kõige paremini seisma jäänud kinnisvara puhul

See strateegia on eriti tõhus teatud olukordades:

Kinnisvara üleminekupiirkondades: piirkonnad, mis on küll paranemas, kuid pole veel täielikult gentrifitseerunud. Traditsioonilised ostjad võivad kõhelda, kuid üüri-ostja ostjaid, kes on valmis panustama piirkonna tulevikule, võib leida sihipäraste kinnisvarainvesteerimisstrateegiate kaudu.

Veidi ülehinnatud kinnisvara: kui te ei soovi või ei saa hinda langetada, kuid see hoiab ostjaid eemal, võimaldab üürimine ja omamine teil seda hinda säilitada, samal ajal kinnisvara edasi müües.

Kinnisvara aeglasematel turgudel: Väiksemad linnad nagu Jõhvi, Rakvere või Haapsalu, kus ostjate ring on loomulikult väiksem. Üüri-ostlemise eesmärgil ostjate kaasamine võib oluliselt muuta olukorda.

Unikaalsed või nišikinnisvarad: See ümberehitatud loft- või ebatavalise planeeringuga kinnisvara võib meeldida loomingulistele ostjatele, kes vajavad aega mittestandardsete kinnisvaraobjektide rahastamise korraldamiseks.

Vahetuse tegemine: praktilised sammud

Kui olete valmis seda lähenemisviisi proovima kinnisvaraga, mis ei müü, toimige tõhusalt järgmiselt.

Hankige uus hinnang: Enne ümberpositsioneerimist veenduge, et teie sihthind on endiselt mõistlik. Turutingimused muutuvad ja te soovite sõlmida realistlike numbritega rendi- ja omaosaluse lepingu.

Arvutage välja oma tegelikud kulud: teadke täpselt, kui palju te iga kuu kinnisvara ülalpidamisele kulutate. Teie üürilepingu alusel ostmine peaks katma vähemalt need kulud, ideaaljuhul lisaks kasumile.

Selged tingimused: Määrake kindlaks üüriperiood (tavaliselt 2–4 aastat), igakuine üürisumma, ostukrediidi struktuur ja lõplik müügihind. Nende numbrite olemasolu aitab teil huvitatud ostjate ilmnemisel kiiremini tegutseda.

Uuenda oma turundustegevust: Sa ei pane enam lihtsalt kinnisvara müüki, vaid pakud lahendust. Sinu turundus peaks kõnetama otse inimesi, kellel on olnud raskusi traditsioonilise rahastamise saamisega. Koostöö spetsialistidega, kes mõistavad , kuidas selles valdkonnas kinnisvara tõhusalt turustada, aitab tulemusi kiirendada.

Levinud vead, mida tuleks vältida

Kinnisvaraomanikud saboteerivad mõnikord omaenda üüri-omandi edu, tehes järgmisi vigu:

Liiga kõrge üürihind: Jah, üürimine ja omamise tingimustega pakkumine on lisatasu eest, aga kui teie üürihind on turuhinnast oluliselt kõrgem, siis isegi motiveeritud ostjad loobuvad sellest. Kontrollige võrreldavaid üürihindu ja jääge turuhinnast 15–20% piiresse.

Ostja kvalifikatsiooni eiramine: See, et keegi soovib üürida ja osta, ei tähenda, et ta on hea kandidaat. Finantseerimise saamiseks on vaja stabiilset sissetulekut ja realistlikku plaani. Ärge jätke vahele taustakontrolli protsessi.

Ebaselged lepingutingimused: Mitmetimõistetavus viib vaidlusteni. Kõik peaks olema kirjalikult vormistatud: kes tegeleb remondiga, mis juhtub, kui maksed jäävad tegemata, kuidas ostukrediidid toimivad ja mis on lepinguväline kohustus.

Liiga vara alla andmine: Õige üüri-ostja leidmine võib võtta 2-3 kuud. See on ikkagi kiirem kui paljude traditsiooniliste müügitehingute puhul, kuid see ei toimu kohe. Ole kannatlik.

Millal kaaluda esmalt teisi strateegiaid

Üürimine ja omamine ei ole alati lahendus seisma jäänud kuulutuste puhul. Mõnikord on teil tõesti vaja hinda korrigeerida, kinnisvara seisukorda parandada või lihtsalt oodata turutingimuste muutumist.

Kui võrreldavad kinnisvaraobjektid müüakse kiiresti madalamate hindadega, ei ole teie kinnisvara turundusprobleem, vaid hinnaprobleem. Kui teie kinnisvara vajab olulist remonti, millega te ei tegele, otsivad ostjad (üürimiseks ja omamiseks või muul viisil) mujalt.

Ole aus selle suhtes, kas üürimine ja omamine lahendab tegeliku turu ebakõla või lükkab lihtsalt edasi paratamatut hinnalangust. Hea kinnisvaraekspert saab sind selles otsuses aidata. Saad uurida saadaolevaid võimalusi , vaadates, kuidas sarnaste kinnisvaraobjektidega tegeletakse.

Patiseisist välja murdmine

Pärast kuude kaupa oma kinnisvara leigetele potentsiaalsetele klientidele näitamist ja makseid makse järel maja eest, mis ei müü, pakub üürimine ja omamine väljapääsu. Te ei anna alla ega kanna kahjumit; te kohandate oma strateegiat vastavalt praegusele turuolukorrale.

Õige ostja võib just praegu olemas olla, pettunud, et ta ei saa traditsioonilist rahastamist, ja otsib just seda, mida teie pakute. Üüri-ostulepingu võimalusega kohtute temaga seal, kus ta on, ja loote tee, mis on kasulik teile mõlemale.

Kui teie kinnisvara on seisnud üle 90 päeva ilma tõsiste pakkumisteta, tasub kaaluda, kas see lähenemisviis on mõistlik. Võtke ühendust, et arutada oma konkreetset olukorda ja teada saada, kas üürimine ja omamine võiks olla strateegia, mis teie kinnisvara lõpuks liikuma paneb.

Mõnikord on vaja vaid probleemi vaadata teise nurga alt.