Kuidas üüri-ost-ost aitab ostjatel luua omakapitali ilma pangafinantseerimiseta

Üüri-omandiõigusega laenu turustatakse sageli kui viisi omakapitali suurendamiseks ilma pangalaenuta – kuid Eestis on see väide vaid osaliselt tõene ja sõltub suuresti lepingu struktuurist. Erinevalt hüpoteegist ei loo üüri-omandiõigusega laen automaatselt omandiõigust ega omakapitali.

See artikkel selgitab , kuidas üürimine ja omamine saab (ja ei saa) aidata ostjatel omakapitali luua ilma traditsiooniliste pangalaenudeta , millised mehhanismid tegelikult on olulised ja kus ootused sageli viltu lähevad.

Mida „võrdsus” Eesti seaduste kohaselt tegelikult tähendab

Eestis on omakapital seotud omandiõigusega , mitte kasutusõiguse või makseajalooga.

Juriidiliselt:

• Omakapital tekib alles pärast omandiõiguse üleminekut

• Omandiõigus läheb üle ainult notariaalselt kinnitatud müügilepingu alusel

• Üksnes üürimaksed ei loo omakapitali

Seega ei suurenda üürimine ja omamine traditsioonilises mõttes omakapitali enne, kui lõplik ost on sooritatud.

Kuidas üüri-omandiõigus saab kaudselt omakapitali suurendada

Kuigi üürimine ja omamine ei loo kohest omakapitali, saab see teatud viisidel toetada tulevast omakapitali suurendamist .

Mehhanism 1: Fikseeritud ostuhind ette

Kuidas see aitab

Kui leping:

• Fikseerib ostuhinna ette

• Võimaldab hilisemat ostu sooritamist

Seejärel saab ostja pärast omandiõiguse üleminekut kasu igasugune turuhinna tõus allkirjastamise ja ostu vahel.

Oluline piirang

• Hinnatõus on realiseerimata kuni ostuni

• Kui tehing ebaõnnestub, siis omakapitali ei lisandu.

See on potentsiaalne omakapital, mitte garanteeritud omakapital.

Mehhanism 2: Lepingujärgsed maksekrediidid ostu sooritamiseks

Kuidas see aitab

Mõned rendilepingud sätestavad, et:

• Määratud osa maksetest

• Arvestatakse lõpliku ostuhinna hulka

Kui ost on lõpule viidud, vähendavad need krediidid ostja kapitalimahutust.

Kriitilised tingimused

• Krediidid peavad olema lepingusse selgesõnaliselt sisse kirjutatud

• Arvutusmeetod peab olema selge

• Krediiti rakendatakse tavaliselt ainult siis, kui ost sooritatakse.

Ilma notariaalselt kinnitatud vormistamiseta ei konverteerita ainepunkte omakapitaliks.

Mehhanism 3: Pangafinantseerimise asendamise aeg

Kuidas see aitab

Üürimine omandamiseks annab aega:

• Koguge sissemakse

• Tulude ajaloo kindlakstegemine

• Parandada hüpoteeklaenu saamise õigust

• Piiriülese kapitali ühtlustamine

Kui finantseerimine on tagatud, viib ostja lõpule standardse ostu ja alustab tegeliku omakapitali kogumist .

Seepärast kasutatakse üüri-omandiõigusega elamispinda sageli ajutise lahendusena , mitte finantseerimise asendajana.

Mida üürimine omamiseks ei tee

See ei tee järgmist :

• Omandiõiguse loomine enne notariaalset kinnitamist

• Kaitske makseid tehingu nurjumise korral

• Hüpoteeklaenu asendamine pikaajalises perspektiivis kuluefektiivselt

• Garanteeri tulevase laenu heakskiitmine

Need väärarusaamad on enamiku ostjate pettumuse allikaks.

Üürimine omakapitali saamiseks vs hüpoteeklaen: omakapitali tegelikkuse kontroll

Üüri-omandiõigusega

• Omakapital puudub kuni lõpliku ostuni

• Makseid võidakse krediteerida või mitte

• Suurem risk, kui plaanid muutuvad

• Omakapital sõltub valmimisest

Traditsiooniline hüpoteek

• Kohene omandiõigus

• Omakapital kasvab iga maksega

• Tugevam õiguskaitse

• Madalamad pikaajalised kulud enamiku ostjate jaoks

Enamiku ostjate jaoks on otseost endiselt kõige usaldusväärsem omakapitali valik – vt Kinnisvara ostmine Eestis .

Kellele on kasulik üüri-omandiõiguse strateegia omakapitali strateegiana?

Üürimine ja omamine võib toetada tulevast omakapitali suurendamist, kui ostja:

• Selge ja lühike ostutähtaeg

• Pangalaenudele pole veel juurdepääsu

• Lukustab soodsa hinna

• Kasutab professionaalselt koostatud lepinguid

Ilma nende elementideta jääb võrdsus teoreetiliseks.

Praktilised küsimused, mida ostjad peaksid esitama

Enne kui omakapitali puhul tuginete rendi-omandiõiguse põhimõttele, veenduge, et:

• Milline osa maksetest vähendab ostuhinda?

• Mis juhtub krediitidega, kui ostu ei sooritata?

• Kas hind on fikseeritud või reguleeritav?

• Millal täpselt omandiõigus üle läheb?

• Milline on realistlik tee lõpuleviimiseni?

Kui mõni vastus on ebaselge, tuleks omakapitali ootusi uuesti hinnata.

Lõppotsus: võrdsus tuleb lõpus, mitte alguses

Eestis ei suurenda üürimine ja omamine vaikimisi omakapitali . Parimal juhul aitab see ostjatel end positsioneerida hilisemaks omakapitali suurendamiseks – ilma kohese pangalaenuta.

Ettevaatlikult kasutatuna võib see olla hüppelauaks. Omamise asendajana kasutatuna mõistetakse seda sageli valesti ja see on kulukas.

Kui hindate üüri- ja omamisvõimalusega kinnisvara osana laiemast omandistrateegiast, saab Bryan Estates teid aidata hinnata, kas see struktuur toetab teie pikaajalisi omakapitali eesmärke Eestis.