Mis juhtub, kui ostja rikub Eestis üüri-omandiõiguse lepingut?

Ostja lepinguväline maksehäire on iga üüri-omandiõiguse lepingu kõige kriitilisem riskipunkt . Kuna omandiõigus ei ole veel üle läinud, reguleerivad lepinguväliste tehingute tagajärgi Eestis peamiselt lepingutingimused ja üüriõigus , mitte omandiõiguse kaitse.

See artikkel selgitab , mis tavaliselt juhtub, kui ostja rikub Eestis sõlmitud rendi-omandi lepingut , millised on kummagi poole õigused ja kuidas saab riske eelnevalt maandada.

Miks ostja maksejõuetust käsitletakse üüri-omandiõiguse puhul erinevalt

Traditsioonilise ostu puhul:

• Ostja maksejõuetusega tegeletakse müügi raamistikus

Üüri-omandiõigusega kinnisvara puhul:

• Ostja on endiselt juriidiliselt üürnik

• Omandiõigust pole üle antud

• Õiguskaitsevahendid on lepingupõhised

See erinevus mõjutab oluliselt tagajärgi.

Ostja maksejõuetuse levinumad tüübid

Ostja maksehäire kuulub tavaliselt ühte järgmistest kategooriatest:

• Vastamata või hilinenud üürimaksed

• Ostuvõimaluse õigeaegne teostamata jätmine

• Suutmatus rahastamist saada

• Lepingutingimuste rikkumine (kasutus, hooldus, allüürimine)

Igaüks neist käivitab kokkuleppest olenevalt erinevad tulemused.

Mis tavaliselt juhtub pärast maksejõuetust

Üürilepingu lõpetamine

Kui üür on tasumata:

• Müüja (üürileandja) võib üürilepingu lõpetada

• Väljatõstmisprotseduurid järgivad standardset üüriseadust

• Ostja kaotab õiguse kinnisvara valdada

Üürimine omamise eesmärgil ei kaitse väljatõstmise eest.

Optsiooniõiguste kaotamine

Kui ostuvõimalus on:

• Aegub

• Ei harjutata õigesti

• Tühistatud rikkumise tõttu

Siis kaotab ostja:

• Ostuõigus

• Igasugune hinnakaitse

• Kõik tingimuslikud hüvitised

Optsiooniõigused lõpevad tavaliselt automaatselt maksejõuetuse korral.

Optsioonitasude ja preemiate kaotus

Enamikus Eesti rendi-omandiõiguse lepingutes:

• Optsioonitasud ei ole tagastatavad

• Üüripreemiaid ei hüvitata

• Krediit kehtib ainult ostu sooritamisel

See on sageli rahaliselt kõige valusam tagajärg.

Kas mõni makse on tagastatav?

Tavaliselt:

• Ei , kui lepingus pole sõnaselgelt teisiti sätestatud

Tagasimakseid saab taotleda ainult järgmistel juhtudel:

• Müüja rikub lepingut

• Lepingud sisaldavad tagasimakse klausleid

Õigluse eeldused ei ole lepingutingimuste suhtes ülimuslikud.

Müüja õigused pärast ostja maksehäireid

Pärast maksehäiret saab müüja tavaliselt tagasi:

• Täielik kontroll vara üle

• Edasiüürimise või müümise õigus

• Tasutud tasude kinnipidamine

Müüjad peavad siiski järgima järgmist:

• Õigusliku lõpetamise menetlused

• Etteteatamistähtajad

• Väljatõstmise reeglid

Eneseabivahendid ei ole lubatud.

Ostja kaitse (ja selle piirid)

Ostja kaitse on piiratud:

• Omandiõigused puuduvad

• Automaatset hüvitamist ei toimu

• Turumuutuste eest kaitse puudub

Peamine kaitse on lepingu selgus , mitte seadus.

Vaidluste lahendamine praktikas

Vaidluste tekkimisel:

• Kohtud uurivad lepingu sõnastust

• Aine kaalub üles sildid

• Halvasti koostatud lepingud tekitavad ebakindlust

Kohtuvaidlused on kulukad ja aeglased – ennetamine on oluline.

Kuidas ostjad saavad maksejõuetuse riski vähendada

Ostjad peaksid:

• Valige lühikesed ja realistlikud ajakavad

• Vältige suuri tagastamatuid tasusid

• Veenduge, et väljumisstsenaariumid oleksid dokumenteeritud

• Kindlustage rahastamisplaanid varakult

Kui maksejõuetuse risk on kõrge, võib standardrentimine olla turvalisem.

Kuidas müüjad saavad end kaitsta

Müüjad peaksid:

• Kontrolli ostjaid hoolikalt

• Määrake vaikimisi käivitajad täpselt

• Eraldi rendi- ja ostuõigused

• Lisage selged lõpetamismehhanismid

Ebamäärasus ei ole kummagi poole kasuks.

Lõpptulemus: vaikimisi on tavaliselt lõplik

Eestis lõpetab ostja üüri-omandiõiguse lepingu mittetäitmine tavaliselt ostuprotsessi täielikult . Ostja kaotab juurdepääsu, tasud ja tulevased õigused, samal ajal kui müüja taastab kontrolli – vastavalt juriidilistele protseduuridele.

Selle tulemuse eelnev mõistmine aitab ostjatel teha realistlikke otsuseid ja müüjatel koostada õiglaseid ja jõustatavaid lepinguid.

Kui sõlmite üürilepingut ja soovite enne allkirjastamist selgust lepingu rikkumise tagajärgede osas, saab Bryan Estates teid aidata lepingu riski hindamisel ja teie huvide kaitsmisel.