Ostmine Kinnisvara Eestis: Servituudid, Kasutusõigused ja Juurdepääsuõigused

John Philips
Nov 5
2 min read

Miks Servituudid Olulised On

Unistuste krunt võib muutuda juriidiliseks õudusunenäoks, kui ainus juurdepääsutee kuulub naabrile — või kui maetud gaasitrass piirab laiendusi. Eestis kantakse kõik servituudid e-Kinnistusraamatusse, kuid ostjad peavad enne allkirjastamist siiski tõlgendama peenes kirjas olevaid tingimusi.

1. Levinumad Servituudi Liigid Eestis

Eesti Termin	Inglise keeles	Tüüpiline Laius	Eesmärk
Tee-servituut	Right of way	4–6 m	Sõiduki- ja jalakäijate juurdepääs
Trassi-servituut	Utility easement	2–5 m	Vesi, kanalisatsioon, gaas, fiiber
Juhtme-servituut	Power-line easement	10–30 m	Õhu-/maa-alune elektriühendus
Ranna-servituut	Coastal strip	10 m kõrgvee piirist	Avalik ranna-ala läbipääs

2. Kuidas Kontrollida Servituute Enne Ostmist

Kinnistusraamatu Väljavõte – notar tellib (€2); otsi jaotist „Servituudid“.
Digitaalne Katastrikaart (XGIS) – visuaalsed kihid teede ja trasside jaoks.
KÜ või Vallavalitsuse Tehnikaosakond – kinnita registreerimata kogukonna torustikud.
Objektil Tähised – oranžid postid (gaas), sinised (vesi), punane/valge (elekter).

3. Ostja Punase Lipu Stsenaariumid

Stsenaarium	Risk	Leevendus
Maatükk ilma teeta (teed ei ole registreeritud)	Juurdepääsu vaidlus	Lepi kokku tee-servituut enne notariseerimist
Jagatud kaev naabri maal	Vee sulgemise võimalus	Koosta eluaegne trassi-servituut koos mõõturiga
Kõrgepingeliin	Ehituspiirang kõrgusele	Paiguta maja väljapoole 30 m kaitsevööndit
Ranna-servituut	Avalik läbipääs 24/7	Kujunda privaatsust maastikuga, kuid aeda panna ei tohi

4. Uue Servituudi Seadmine

Koostab litsentseeritud geodeet; näitab koordinaadid ja laiuse.
Kõik mõjutatud omanikud allkirjastavad; notariaalne akt esitatakse (€40–€100).
Kinnistusraamatu uuendus — menetlus 5 päeva.
Ühekordne hüvitis vabatahtlik; turuhind €5–€15 jooksvast meetrist.

5. Mõju Väärtusele ja Finantseerimisele

Servituudi Tüüp	Panga Vaade	Väärtuse Mõju
Avalik teejuurdepääs	Positiivne	+5 % võrreldes ilma teeta
Maetud trassid	Neutraalne	0 % kui väljaspool ehitusala
Kõrgepingeliin	Ettevaatlik	–5 % kuni –10 %
Ranna-servituut	Sõltub privaatsuse nõudlusest	–3 % keskmiselt

Pangad võivad vähendada LTV-d 5 pp võrra, kui olulised servituudid piiravad laienduse võimalusi.

6. Praktilised Nõuanded Ostjatele

Mõõda ehituspiirid — abihooned peavad jääma trasside kaitsevöönditest eemale.
Uuenda kindlustust — deklareeri kõrgepingeliini lähedus, et vältida kahjunõude tagasilükkamist.
Droonilend — tuvasta mitteametlikud rajad, mis krundist läbi lähevad.
Lisa servituudi kaart ostulepingu lisana, et vältida ebaselgust.