Rendi-omandiõigusega kinnisvara maksumõjud Eestis

Eestis keskenduvad üüri-omandiõigusega lepingud sageli paindlikkusele ja ajastusele, kuid maksumõjud jäetakse sageli tähelepanuta . Kuna üüri-omandiõigusega leping ei ole ühtne juriidiline konstruktsioon, sõltub maksustamine sellest, kuidas lepingu iga osa on üles ehitatud ja klassifitseeritud .

See artikkel selgitab peamisi maksukaalutlusi üürimisel ja omamise eesmärgil müüdava kinnisvara puhul Eestis nii ostjate kui ka müüjate jaoks, tuues välja kohad, kus arusaamatused kõige sagedamini tekivad.

Miks üüri-omandiõiguse maksustamine pole lihtne

Eestis järgivad maksud juriidilist sisu, mitte ärilisi silte . Kuna üürimine ja omamine hõlmab tavaliselt mitut lepingut, maksustatakse iga komponenti eraldi.

Maksukäsitlus sõltub:

• Kas maksed on üür, tasud või ostu osamaksed

• Omandiõiguse üleminekul

• Kas müüja on eraisik või ettevõte

Maksukäsitluse eeldamine ilma selgituseta võib kaasa tuua ootamatuid kohustusi.

Üürimaksete maksustamine

Müüja jaoks

Üüri-omandiõiguse lepingu alusel makstavat igakuist üüri käsitletakse järgmiselt:

• Standardne üüritulu

See tähendab:

• Tulumaksuga maksustatav

• Maksustatav kättesaamisaastal

• Deklareeritud olenemata tulevastest ostuplaanidest

Üüri nimetamine „tulevasteks ostumakseteks” ei muuda selle maksustaatust, välja arvatud juhul, kui see on juriidiliselt selliselt vormistatud.

Ostjale

Ostjale:

• Eraisikutele üür ei ole maksuvaba

• Üür ei vähenda hilisemat kapitalikasvumaksu

• Üür ei kuulu ostuhinna hulka

Maksustamise seisukohast jääb üür üüriks.

Optsioonitasude maksustamine

Kuidas optsioonitasusid tavaliselt maksustatakse

Optsioonitasusid käsitletakse tavaliselt järgmiselt:

• Müüja sissetulek kättesaamisel

• Maksustatav olenemata sellest, kas ost sooritatakse või mitte

Välja arvatud juhul, kui lepingu alusel on selgesõnaliselt tagastatav, maksustatakse optsioonitasusid üldiselt kättesaamisel.

Kui ost on lõpule viidud

Kui lepingus on selgelt kirjas, et:

• Optsioonitasu arvestatakse ostuhinna sisse

Seejärel võib tasu hiljem olla:

• Ümberliigitatud müügitulu osana

Siiski kehtib endiselt esialgne maksustamine ja korrigeerimised sõltuvad nõuetekohasest raamatupidamisest.

Ostuosamaksete maksustamine

Kui maksed on struktureeritud osamaksetena

Kui maksed on:

• Selgelt määratletud kui ostu-ostu osamaksed

• Õiguslikult seotud tulevase notariaalselt kinnitatud müügiga

Siis võib maksustamine erineda:

• Müüja võib müügi osana kajastada tulu

• Kapitalikasumi maksu arvestatakse tavaliselt omandiõiguse üleminekul

Halvasti määratletud osamaksed kajastuvad sageli üüritulu maksustamisel.

Omandiõiguse üleandmine: maksustamise pöördepunkt

Kapitalikasumi maksustamise ajastus

Eestis:

• Kapitalikasumi maksu kohaldatakse üldiselt omandiõiguse üleminekul

• Omandiõiguse üleminek toimub ainult notariaalselt ja registreerimise teel.

Kuni selle hetkeni:

• Müüja jääb omanikuks

• Enamikku makseid ei käsitleta müügituluna

See ajaline erinevus on kriitilise tähtsusega üüri-omandiõiguse lepingute puhul.

Käibemaksuga seotud kaalutlused (vajadusel)

Käibemaksu võib kohaldada järgmistel juhtudel:

• Müüja on käibemaksukohustuslane

• Kinnisvara kvalifitseerub maksustatavaks käibeks

See on levinum järgmistel juhtudel:

• Arendaja juhitud tehingud

• Uued või äripinnad

Käibemaksukäsitlust tuleb hinnata igal üksikjuhul eraldi.

Kinnisvaramaks ja jooksvad kulud

Üüri-omandiõiguse perioodil:

• Kinnisvaraga seotud maksud jäävad omaniku vastutusele

• Lepingud võivad kulusid lepinguliselt nihutada, kuid maksukohustus jääb omanikule

Ostjad ei tohiks eeldada, et maksukohustus tähendab omandiõigust.

Levinud maksuväärarusaamad, mida tuleks vältida

• „Optsioonitasud on sissemaksed” → Mitte maksustamise eesmärgil

• „Üür vähendab maksustatavat müügihinda” → Ainult juriidiliselt vormistatud

• „Maksud rakenduvad alles pärast ostu sooritamist” → Paljud rakenduvad varem

• „Omandamiseks üürimine lükkab maksustamist edasi” → Sageli vastupidi

Vale klassifitseerimine on maksude ümberhindamise sagedane käivitaja.

Praktilised maksuplaneerimise näpunäited

Enne üürilepingu sõlmimist:

• Liigita iga makse lepingus selgelt

• Kinnitage, millal tulu kajastatakse

• Kapitalikasumi ajastuse mõistmine

• Keerukate struktuuride puhul otsige professionaalset maksunõu

Paljude ostjate jaoks on otseost lihtsam ja etteaimatavam – vaata Kinnisvara ostmine Eestis .

Lõppkokkuvõte: struktuur mõjutab maksutulemusi

Eestis ei paku üürimine ja omamine loomupäraseid maksueeliseid. Tegelikult toob see sageli kaasa varasemaid või täiendavaid maksukohustusi, kui see pole hoolikalt struktureeritud.

Üüri, optsioonitasude ja ostumaksete maksustamise mõistmine kaitseb nii ostjaid kui ka müüjaid üllatuste ja vaidluste eest.

Kui hindate üürilepingu sõlmimist ja soovite selgust selle maksumõju osas, saab Bryan Estates teid struktuuri hindamisel aidata ja professionaalsete nõustajatega koostööd teha, et tagada vastavus nõuetele.