Sissemakse vs optsioonitasud: mida te tegelikult maksate Eesti üüri-ostulepingute puhul

Üks suurimaid segaduse allikaid Eesti üüri-ostulepingute puhul on rahaterminoloogia . Ostjad arvavad sageli, et nad maksavad midagi sissemakse sarnast, kuigi tegelikult maksavad nad optsioonitasu – kaks väga erinevat asja, millel on väga erinevad õiguslikud ja rahalised tagajärjed.

See artikkel selgitab , mida te tegelikult Eesti üüri-ostulepingute puhul maksate , kuidas optsioonitasud erinevad sissemaksest ja miks selle eristuse valesti mõistmine võib kulukaks osutuda.

Miks see eristus on Eestis oluline

Traditsioonilise kinnisvara ostmisel:

• Sissemakse vähendab otseselt ostuhinda

• Omandiõigus tekib varsti pärast notariaalset kinnitamist

Üüri-omandiõigusega kinnisvara puhul:

• Maksed tehakse enne omandiõiguse tekkimist

• Õiguskaitse on nõrgem

• Mitte kõik maksed ei aita kaasa kinnisvara ostmisele

Oluline on mõista, mis teie raha tegelikult on – üür, ostuvõimaluse tasu või ostumakse.

Mis on sissemakse Eestis?

Õiguslik määratlus

Sissemakse on Eestis:

• Notariaalselt kinnitatud ostu-müügitehingu osa või

• Siduva eelmüügilepingu alusel tehtud makse

See on otseselt seotud omandiõiguse üleminekuga.

Sissemakse põhiomadused

• Vähendab lõplikku ostuhinda

• On müügiga juriidiliselt seotud

• Tavaliselt kaitstud notariaalselt kinnitatud lepingutega

• Tekitab tehingus kohese rahalise panuse

Hüpoteeklaenuga tagatud ostude puhul on sissemakse standardne – vaata Kinnisvara ostmine Eestis .

Mis on optsioonitasu rendi-ost-ost tehingutes?

Õiguslik reaalsus

Optsioonitasu on:

• Hilisema ostuõiguse eest tasumine

• Mitte omandiõiguse eest tasumine

• Tavaliselt tagastamatu

See hüvitab müüjale vara reserveerimise.

Levinud optsioonitasude struktuurid Eestis

Optsioonitasud võivad:

• Olge fikseeritud ühekordne summa

• Mitme kuu üüriga võrdne

• Osaline krediteerimine ainult ostu sooritamisel

• Kui optsioon aegub, kaob täielikult

Juriidiliselt on see pigem broneerimiskulu kui sissemakse.

Miks optsioonitasusid sageli sissemaksetega segatakse?

Ostjad ajavad need kaks segi, sest:

• Müüjad turustavad optsioonitasusid sisseostumaksetena

• Tasud makstakse ette

• Summad võivad olla märkimisväärsed

Kuid juriidiliselt ei loo optsioonitasud omandiõigusi .

Üürimaksed vs ostumaksed: veel üks levinud segadus

Üür on ikka üür

Kui pole otseselt öeldud:

• Kuumakse ei vähenda ostuhinda

• Üür ei loeta omakapitaliks

• Üür tuleb tasuda ka siis, kui ost ebaõnnestub

Mõned lepingud sisaldavad osalist üürikrediiti – aga see peab olema selgelt kirja pandud .

Järelmaksud on erinevad

Ainult maksed, mis on:

• Selgesõnaliselt määratletud kui ostu-ostu osamaksed

• Seotud tulevase notariaalselt kinnitatud müügiga

Võib sisuliselt meenutada sissemakset – ja isegi siis läheb omandiõigus üle alles lõpus.

Finantsriskide võrdlus

Optsioonitasud üüri-omandiõigusega kinnisvara puhul

• Sageli tagastamatu

• Kaotatud, kui rahastamine ebaõnnestub

• Kinnistusregistriga kaitstud ei ole

• Suur risk ajakava muutumisel

Sissemaksed traditsiooniliste ostude puhul

• Juriidiliselt seotud omandiga

• Notariaalselt kaitstud

• Ostuhinna märkimisväärselt alandamine

• Madalam struktuuriline risk

See erinevus selgitab, miks üürimine omamise eesmärgil on pikaajaliselt sageli kallim.

Mida ostjad peaksid enne maksmist küsima

Enne optsioonitasu maksmist veenduge järgmises:

• Kas see makse on mingil juhul tagastatav?

• Kas mõni osa vähendab ostuhinda?

• Mis juhtub, kui müüja loobub lepingust?

• Kas hind on fikseeritud või reguleeritav?

• Kas kokkulepe on juriidiliselt jõustatav?

Kui vastused on ebaselged, on risk suur.

Millal optsioonitasud võivad olla mõistlikud

Optsioonitasud võivad olla mõistlikud, kui:

• Ostuhind on lukus

• Ostu sooritamise ajakava on lühike ja realistlik.

• Rahastamine või kapital on juba planeeritud

• Õiguslik läbivaatamine kinnitab täidetavust

Ilma nende tingimusteta on tasu sageli lihtsalt kallis üür .

Lõppsõna: sõnad ei muuda juriidilist reaalsust

Eestis ei tee millegi nimetamine „sissemakseks“ seda veel selleks. Üüri-ostulepingute puhul on enamik ettemakseid optsioonitasud, mitte omakapital .

Selle eristuse mõistmine kaitseb ostjaid valede eelduste eest ja aitab seada realistlikke ootusi kulude ja riskide osas.

Kui hindate üüri-ostulepinguga kinnisvara pakkumist ja soovite selgust, mille eest te tegelikult maksate, saab Bryan Estates teid aidata ehitise hindamisel ja kulukate arusaamatuste vältimisel.