Üüri-ost-ost kui investeerimisstrateegia Eesti kinnisvaramüüjatele

Kinnisvaraomanike ja investorite jaoks positsioneeritakse üüri-omandiõigusega investeerimist mõnikord kui viisi tulu suurendamiseks, ostjaskonna laiendamiseks ja vakantsuse riski vähendamiseks . Kuid Eestis ei ole üüri-omandiõigusega investeerimise strateegia passiivne – see on aktiivne investeerimisstruktuur, millel on õiguslikud, rahalised ja operatiivsed tagajärjed.

See artikkel selgitab , millal üürimine ja omamine võib Eesti kinnisvaramüüjatele investeerimisstrateegiana toimida , kus see lisab väärtust ja kus toob kaasa varjatud riske.

Miks müüjad kaaluvad üürimist ja omamist Eestis

Müüjad uurivad tavaliselt üüri-omandiõigusega müügi võimalusi, et:

• Meelita ligi ostjaid, kes ei saa kohe osta

• Kinnisvara monetiseerimine müügi ootamise ajal

• Saavuta tavalisest üürist kõrgem igakuine sissetulek

• Kindlustage tulevane väljumishind

Õige vara ja ostjaprofiili puhul võivad need eesmärgid kokku sobida.

Kuidas üüri-omanikuks ostmine müüjatele tulu teenib

Suurem igakuine rahavoog

Üüri-omandiõiguse lepingud sisaldavad sageli järgmist:

• Turuhinnast kõrgem üür

• Tulevaste ostuõiguste preemiad

See võib parandada lühiajalist rahavoogu võrreldes tavalise liisinguga.

Optsioonitasud ettemaksuna

Optsioonitasud:

• Hüvita müüjale vara reserveerimise eest

• Tavaliselt ei ole tagastatavad

• Tavaliselt maksustatakse kättesaamisel

Müüjate jaoks võib see toimida riskiga korrigeeritud ettemaksuna .

Hinnakindlus ette teada

Üüri-omandiõigusega rentimine võimaldab müüjatel:

• Lukusta tulevane müügihind

• Kapitali paigutamise plaan

• Vähendage turu ajastuse ebakindlust

See on eriti kasulik aeglasematel või ebakindlatel turgudel.

Investeerimisriskid, mida müüjad peavad arvestama

Viivitusega likviidsus

Erinevalt otsemüügist:

• Kapital jääb seotuks

• Väljumine sõltub ostja sooritusest

• Raha võib olla aastaid kättesaamatu

Seda alternatiivkulu alahinnatakse sageli.

Õiguslik ja regulatiivne kokkupuude

Kui müüja on ettevõte:

• Tarbijakaitse eeskirjad võivad kehtida

• Lepingud võivad sarnaneda rahastamisega

• Avalikustamiskohustused suurenevad

Halb struktureerimine suurendab regulatiivset riski.

Vara kulumine ja haldusrisk

Pikaajalised üürnikud-ostjad võivad:

• Käsitle kinnisvara kui „tulevikuomandis olevat”

• Edasi lükata hooldusvaidlusi

• Loo vastutuse üle konflikte

Selged hooldusklauslid on olulised.

Ideaalsed kinnisvaratüübid üürimiseks ja omamiseks

Üürimine omandamiseks sobib kõige paremini järgmistel juhtudel:

• Elamukorterid

• Keskmise hinnaklassi ühikud

• Aeglasema likviidsusega kinnisvara

• Varad ei meelita ligi hüpoteeklaenu saamiseks valmis ostjaid

Kõrge likviidsusega esmaklassilised varad müüakse sageli kiiremini traditsioonilise müügi kaudu.

Ideaalsed ostjaprofiilid müüja vaatenurgast

Müüjad saavad kõige rohkem kasu, kui ostjad:

• Omama kontrollitavat sissetulekut ja stabiilsust

• Omama selget rahastamis- või kapitaliplaani

• On pühendunud omandiõigusele, mitte spekuleerimisele

• Nõustu suuremate kuumakstega

Sõelumise kvaliteet on olulisem kui kvantiteet.

Müüja kaitseks üürilepingu struktureerimine

Investeeringu kaitsmiseks:

• Eraldi üüri- ja ostulepingud

• Liigita kõik maksed selgelt

• Fikseeritud või valemipõhine hinnakujundus

• Määrake maksejõuetuse ja lõpetamise tagajärjed

• Säilitage selged omandiõigused kuni notariaalse kinnitamiseni

Nõrgad lepingud nihutavad riski müüja poole.

Üüri-ost-ost vs traditsioonilised investeerimisstrateegiad

Võrreldes standardüüriga

Plussid

• Kõrgem sissetulek

• Väiksem vabade töökohtade risk

Miinused

• Suurem juhtimise keerukus

• Väljumiskindlusetuse

Võrreldes otsemüügiga

Plussid

• Pidev sissetulek

• Võimalik lisatasu hinnakujundus

Miinused

• Edasilükatud kapital

• Ostjast sõltuv väljumine

Strateegia vahetab kindluse tootluse vastu.

Kui üürimine omakapitali saamiseks on halb investeerimisstrateegia

See on sageli ebasoovitav, kui:

• Vajalik on kohene likviidsus

• Müüja on riskikartlik

• Õiguslik või maksualane keerukus on ebasoovitav

• Turul on suur nõudlus otsemüügi järele

Sellistel juhtudel on traditsiooniline müük tavaliselt parem.

Lõpphinnang: strateegiline tööriist, mitte vaikimisi strateegia

Üürimine ja omamine võib olla Eesti kinnisvaramüüjatele elujõuline investeerimisstrateegia – aga ainult siis, kui seda tehakse teadlikult. See sobib kõige paremini investoritele, kes:

• Lepingulise riski mõistmine

• Talub hilinenud väljumisi

• Üürnike-ostjate aktiivne haldamine

Juhuslikult kasutatuna võib üürimine ja omamine vähendada paindlikkust ja suurendada riskipositsiooni.

Kui olete kinnisvaraomanik, kes kaalub oma investeerimisstrateegia osana üürimist ja omamist, saab Bryan Estates aidata teil hinnata, kas see suurendab tõepoolest tootlust või teenib teie eesmärke paremini traditsioonilisem lähenemisviis.